Создание личного пенсионного фонда с помощью новостройки в Москве

Центризбирком 17 октября отклонил проведение референдума об увеличении возраста выхода на пенсию и прервал подготовку к этому мероприятию. 3 октября президент подписал федеральный закон, и он вступает в силу с 1 января 2019 года.

Даже если вы с уверенностью можете заявить, что сможете дожить до пенсии вопреки всем новым законам, стоит задуматься над созданием крепкого инвестиционного актива, так как полноценно жить на одну пенсию – задача сомнительная. Вариантов для инвестиций достаточно, но наиболее ликвидным является жилье в Москве.

Аналитики сайта Топновостроек утверждают, что, купив квартиру в новостройке, удастся создать собственные пенсионные накопления и иметь пассивный доход. Осуществить такую задачу поможет ипотечный займ с пока что доступной для массового слоя населения процентной ставкой в 9,5%.

Эксперты составили алгоритм, используя следующие входные параметры: в настоящий момент человеку 40 лет – среднее значение возраста приобретателя квартир на московском рынке. По наступлению пенсионного возраста, гражданину понадобится дополнительная денежная поддержка. Приведем краткую последовательность шагов.

1. Выбрать квартиру в строящемся ЖК.

2. Купить ее, взяв ипотечный кредит на 20 лет.

3. Дождаться завершения строительства и получить ключи.

4. Сдать жилье в аренду.

5. Выплачивать кредит с арендной прибыли.

6. Погасив ипотеку, стать собственником жилплощади.

7. Сдать квартиру в аренду или выставить на продажу, тем самым получив дополнительную прибыль.

8. Досрочно выйти на пенсию.

Поиск квартиры для покупки

На успешный исход действия этой схемы влияет то, насколько правильно будущий арендодатель подберет самый оптимальный вариант. Вот некоторые рекомендации по выбору жилья для покупки.

1. Доступная цена. Наиболее подходящий бюджет – от 4 до 6 млн руб., то есть покупатель ищет квартиру эконом или комфорт класса. Чем дешевле цена квартиры, тем больше вероятность, что заработанные деньги с аренды покроют ипотеку. Не следует искать самую дешевую квартиру, так как она может иметь специфические характеристики, которые не позволят сдавать квартиру в аренду.

2. Отделка. Лучшим вариантом стане квартира с предчистовой отделкой или ремонтом. Покупать недвижимость без ремонта и отделки будет бессмысленно, потому что на это потребуются еще дополнительные денежные вложения. На московском рынке процент апартаментов комфорт класса с готовой отделкой равняется 35%, а доля таких квартир составляет 30%.

3. Месторасположение. Больше всего дохода приносят квартиры, расположенные в центральных районах. Тем более, такое жилье всегда пользуется большим спросом, чем на окраинах, и квартиранты здесь более состоятельные, а значит и простой во время подбора новых жильцов будет минимальный. Самый удачный выбор – новый квартал неподалеку от больших бизнес-парков или учебных учреждений.

4. Транспортная развязка. Квартира должна располагаться не более чем в 15 минутах ходьбы от станции метро, иметь удобный выезд на трассу, соединяющую район с центром, остановки общественного транспорта, с которых можно уехать в разных направлениях.

5. Инфраструктура. В микрорайоне должна быть отлично развита инфраструктура. Наличие поблизости парковок, магазинов, кафе, ресторанов, спортивных клубов, образовательных учреждений, повышает спрос на жилье. Желательно, чтобы выше упомянутые объекты находились в шаговой доступности от места жительства.

6. Масштаб проекта. Через несколько лет нашему арендодателю нужно будет соперничать с другими собственниками за клиентов. Поэтому не стоит искать квартиру в крупных застройках (более 600 единиц жилья), так как там слишком много предложений, возможно, и по более низкой цене. Также не стоит обращать внимание на кварталы с обилием предложений на вторичном рынке и активно застраивающиеся районы.

7. Общее качество проекта. Стилистика фасадов здания, техническая оснастка, благоустроенность придомовой территории, окружающая среда, играют большую роль. Следует выбирать современный проект, чтобы он как можно дольше остался востребованным для квартиросъемщиков.

Как пример, рассмотрим квартиру, которая удовлетворяют большинству выше перечисленных требований. Аналитики предлагают остановиться на варианте студии-апартамента, расположенной в новом микрорайоне «Савеловский Сити». Квартира размером 38,9 кв. мимеет предчистовую отделку и находится в нескольких минутах ходьбы от станции метро «Дмитровская», неподалеку от масштабного бизнес-центра. Стоимость лота составляет 5380000 руб.

Необходимые инвестиции

1. Для приобретения квартиры в ипотеку потребуется около 15% от полной стоимости объекта для первоначального взноса.

2. Платежи в счет погашения ипотечного займа, которые покупатель будет платить из своего кармана, пока не завершится строительство дома. Объем средств, требуемых на платежи по кредиту, зависит от того, на каком этапе постройки объекта будущий собственник подпишет договор долевого участия и от срока сдачи объекта.

3. Затраты на ремонт и обустройство мебелью и бытовой техникой. В среднем, на обустройство1 кв. мпотребуется около 15 000 руб.

Допустим, потенциальный арендодатель приобрел на старте продаж выше рассмотренный вариант. В качестве первоначального платежа он заплатит 807 тыс. руб. Корпус будет сдан в эксплуатацию в 4 квартале 2020 года. Наш покупатель заключил договор на долевое строительство в самом начале 2019 года. Значит, он получит ключи от квартиры через 2 года. За это время покупатель будет каждый месяц отдавать 9,4% годовых, то есть 42 400 руб. За 2 года он выплатит 1 млн 020 тыс. руб. И уже после получения ключей и ввода объекта в пользование собственник затратит 580 тыс. руб. на косметический ремонт и обустройство квартиры мебелью и техникой.

Подведем итог

Суммарный объем вложений денежных средств – 2 400 тыс. руб. Однако затраты собственника разбиты на несколько временных промежутков: в момент покупки 800 тыс. руб., в течение 2 лет 1 млн руб. с разделением по месяцам и после вручения собственности – 580 тыс. руб. Стадия выплаты процентов в течение строительства дома может видоизменяться (срок погашения, ежемесячный платеж) в зависимости от того, на какой стадии строительства покупатель заключит ДДУ.

Когда ждать прибыль

Наш предполагаемый инвестор в приведенном примере стремился выбрать наиболее ликвидную квартиру, а ипотеку – наиболее дешевую. Это принесло весомую разницу между суммой выплаты по ипотечному займу и прибылью с квартиросъемщиков.

Аналитики подсчитали, что рассмотренный вариант можно будет легко сдавать за 58 тыс. руб. Чистая прибыль, учитывая платежи за услуги ЖКХ и налоговые сборы, составит 54,5 тыс. руб. За ипотеку собственнику придется платить по 42,5 тыс. руб. в месяц. Останется чистая прибыль на руки, которая составить 11 тыс. руб. в месяц.