На падающем рынке выигрывает тот, кто первым даст скидку больше

Российский рынок недвижимости привык существовать в условиях роста цен: с 1991 г. стоимость квадратного метра практически непрерывно увеличивалась

Умеренная щедрость поможет собрать оставшийся на рынке спрос и в итоге получить прибыль, а упрямство лишь увеличит потери, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Сила привычки

Российский рынок недвижимости привык существовать в условиях роста цен: с 1991 г. стоимость квадратного метра практически непрерывно увеличивалась. Да, бывали кризисы, но, до недавнего времени, коррекция всегда быстро сменялась ростом.


В результате выросло целое поколение, воспринимающее рост цен на недвижимость как некий закон мироздания. Такие люди, выступая в качестве продавцов на рынке – как первичном, так и вторичном, - прекрасно знают, что делать, когда жилье дорожает. Но сейчас, когда цены смотрят вниз, они нередко занимают иррациональную позицию из серии «лучше умру, но не продам дешевле, чем купил» или «лучше разорюсь, чем снижу цену». Однако в итоге такая стратегия ведет к гораздо большим потерям, чем грамотное снижение цен.

Заплатить 20% банку или покупателю?

Наряду с падением спроса на жилье из-за общего снижения платежеспособности населения, главная беда строительных компаний в настоящее время – это крайне дорогое кредитование. Мало кому из девелоперов, не имеющих широких и прочных связей в банковском сообществе, удается взять кредит дешевле, чем под 17-20% годовых. Да и вообще получить проектное финансирование застройщики сейчас почитают за счастье.

Альтернативой дорогим банковским предложениям являются бесплатные деньги дольщиков. Поэтому застройщики фактически стоят перед выбором: продавать медленно и печально, выплачивая бешеные проценты банку и неся другие расходы по проекту, но держать цены или все-таки согласиться на хорошую скидку и продать быстро, сэкономив на обслуживании кредита, платежах за аренду земли, накладных расходах по содержанию компании. Как правило, второй вариант оказывается куда выгоднее первого.

«При таких банковских процентах можно предлагать покупателю не символические скидки, а те же 20%, которые иначе все равно придется отдать банку, - говорит Олег Репченко. - Особенно если речь идет о большом объекте, где необходимо поддерживать высокие темпы продаж. Причем не обязательно распродавать с большим дисконтом все квартиры. Если застройщик уже собрал достаточно средств для бесперебойного финансирования стройки, то оставшиеся объемы можно и придержать».

Вообще в мире есть немало примеров регулярных распродаж даже очень дорогих товаров со значительными скидками, продолжает эксперт. Например, новый автомобиль прошлого и позапрошлого годов выпуска можно купить на 20-30% дешевле последней модели - дилерам и автопроизводителям выгоднее снизить цену, чем продолжать хранить товар. Конечно, квартиры «морально» устаревают медленнее, чем машины, но и стоимость содержания непроданной недвижимости значительно выше.

Упущенная прибыль

Немалую долю продавцов квартир на вторичном рынке составляют инвесторы, которые не хотят расставаться со своей собственностью по цене меньше той, которая сложилась в какой-то момент на растущем рынке. Из-за этого разрыв между пожеланиями продавцов и возможностями покупателей в настоящее время достигает 30-40, а то и 50%, что, естественно, приводит к резкому сокращению числа сделок: по данным московского управления Росреестра, в январе-октябре 2015 г. количество новых прав на недвижимость сократилось на 34% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Таким образом, отказываясь пойти навстречу покупателям, продавцы-инвесторы просто замораживают собственные деньги, которые можно было бы вложить в более выгодный актив. Хотя бы на депозит положить – доход по крупным вкладам в госбанках в настоящее время составляет примерно 10%. То есть продавец квартиры может согласиться скинуть 10%, достаточно быстро продать недвижимость и через год полностью возместить скидку или те же 12 месяцев упрямо ждать щедрого покупателя и, так и не дождавшись, все равно снизить цену, причем уже больше, чем на 10%, так как цены на рынке падают (см. «Квартиры в Москве и Подмосковье: вторичный рынок жив на 20%»). Например, еще в начале года для оперативной продажи недвижимости достаточно было 3-5-процентной скидки, а банки предлагали 15% годовых по депозитам…

Конечно, в надежде на бурный рост цен на жилье в будущем можно продолжать стоять на своем и дальше, но когда оправдаются эти надежды и оправдаются ли вообще – вопрос философский. Признаки разворота рынка пока не просматриваются даже на горизонте - см. «Прогноз рынка недвижимости до конца 2015 – на 2016 годы от IRN.RU». Зато упущенная прибыль от потенциальных инвестиций в другие активы абсолютно гарантирована. И этот убыток может быть очень значительным, ведь банковский депозит – это самый низкорисковый, но и самый низкодоходный финансовый инструмент.

Улучшить жилищные условия

Те, кто продают квартиру для того, чтобы получить деньги на покупку новой, по сути, совершают обмен. Таким людям совершенно не нужно бояться продавать свое жилье со скидкой, потому что новое они также купят с дисконтом. Причем если речь идет о приобретении более дорогой квартиры, то экономия на такой покупке в абсолютном выражении превысит потери от продажи своей недвижимости с дисконтом.

«Часто бывает так, что люди упускают интересные варианты на рынке новостроек, так как не могут продать имеющуюся квартиру за желаемую цену, по максимуму. В результате, не соглашаясь скинуть 5%, продавцы теряют квартиру, экономия при покупки которой с лихвой компенсировала бы их потери», - рассказывает эксперт.

В общем, из кризиса тоже можно извлечь пользу, если изменить подходы, выработавшиеся в других экономических реалиях. Просто надо не жадничать и рассматривать ситуацию комплексно.

Источник http://www.irn.ru/news/104244.html

Дата: 5 декабря 2015
Автор: Антон Белоусов


Последние новости

  • 20 июня 2022

    15 июня состоялась торжественная церемония заливки первого куба бетона в клубном доме VERNISSAGE от ZIGGURAT® Development. Гости мероприятия – друзья и партнёры проекта, приняли участие в символической закладке «капсулы времени» с посланием потомкам.

  • 17 июня 2022

    Sminex совместно с Московским кредитным банком (МКБ) запустил новую субсидированную ипотечную программу — комбинированную льготную ипотеку для дома «Достижение». Приобрести квартиру можно по ставке 8,59% на весь срок кредита при первоначальном взносе от 15%. Максимальная сумма кредита на покупку квартиры в Москве увеличена до 30 млн руб. — по сравнению с 12 млн в рамках действующих льготных программ. Кредитный договор можно оформить на срок до 30 лет.

  • 15 июня 2022

    Он поможет соседям знакомиться и проводить время вместе. FRIEND’S LAB объединяет общественную гостиную — место для встреч; спортивную инфраструктуру, развивающие детские пространства. Важный элемент FRIEND’S LAB — постоянно обновляющаяся программа мероприятий для жителей: спортивные соревнования, мастер-классы, образовательные семинары.

  • 1 июня 2022

    Белый плинтус в интерьере выбирают редко и чаще отдают предпочтение другим цветам. Задача плинтуса — закрыть стык между стеной и полом, придать помещению законченный внешний вид. С помощью этого элемента удается скорректировать пропорции комнаты визуально. Если неудачно подобрать декоративный элемент, комната не будет смотреться.

    Эксперты «Топновостроек» и «Базы знаний МБК» рассказали, какие задачи решает белый плинтус в интерьере и в каких случаях его стоит использовать.

  • 27 мая 2022

    Level Group запускает программу беспроцентной рассрочки на приобретение машино-мест и кладовых в своих проектах.

  • 26 мая 2022

    Данные условия распространяются на покупку квартиры в следующих проектах компании: жилой квартал Shagal, жилой остров Nagatino i-Land, жилой комплекс Voxhall, жилой комплекс «Серебряный Фонтан».

  • 25 мая 2022

    Level Group разработала фирменный стандарт планировок, который позволяет предугадывать требования клиентов к современному и функциональному жилью. В компании уверены, продуманные планировочные решения являются залогом комфорта и ликвидности каждого объекта недвижимости.

  • 24 мая 2022

    Российский рубль с конца февраля 2022 года то падает, то поднимается вверх. После начала введения санкций рубль рекордно ослабел к доллару и евро, а после усиления давления со стороны Запада, валюта резко укрепилась. Причины связаны с введенными ограничениями и действиями ЦБ РФ.

    Объяснили, почему растет рубль на фоне санкций и ограничений, и к чему это приведет.

  • 23 мая 2022

    Города формируются на протяжении десятилетий и даже столетий. Мировые столицы и мегаполисы застраиваются и развиваются согласно требованиям эпох и в соответствии с духом времени.

  • 23 мая 2022

    20 мая 2022 г., город Москва. Компания Level Group совместно с банком ВТБ запускает программу ипотечного кредитования со ставкой 0,1% на весь период кредитования.