Коммерческая недвижимость в Москве чаще стала привлекать инвесторов. Стоимость объектов 2-3 млн руб., а обходится аренда в два раза дороже квартиры. Интерес к строительству коммерческих и торговых объектов со стороны девелоперов в этом году вырос в три раза.
Риелторы утверждают, что спрос на коммерческую недвижимость со стороны инвесторов с небольшими сбережениями вырос в этом году. Приобрести квартиру в пределах 3–4 млн руб. сейчас практически невозможно, а небольшой офис или помещение свободного назначения вполне реально.
За такую сумму можно взять помещение размером 10–15 м2. Но аренда может приносить 40–60 тыс. в месяц. Квартиры в аренду приносят такой доход, если они трехкомнатные. Их цена сейчас более 10–12 млн рублей.
Инвесторы РФ полагают, что самый консервативный инвестиционный вариант — это покупка квартиры. К тому же люди больше доверяют недвижимости, чем банковским вкладам или фондовым рынкам. Ценность инвестиций в квартиры имеет такой немного иррациональный характер. Жилье за год в Москве подорожало на 33%, а предложение сократилось на 25%. В результате стал расти интерес к коммерческой недвижимости.
Коммерческая недвижимость имеет пока более мягкое регулирование, несмотря на бремя имущественных налогов. При этом доход от аренды будет выше, чем от сдачи квартиры.
Годовая доходность от сдачи жилья в аренду составляет порядка 4% годовых, а коммерческих помещений — порядка 8% годовых. Помещение стрит-ретейла не в центре может приносить 9–11% годовых, в ЦАО — меньше.
Если выбирать между помещением под офис и торговым, то торговое помещение небольшой площади более ликвидно. Инвестору нужно оценить совокупность факторов: локация, наличие арендатора, стадия готовности, формат помещения, наличие коммуникаций и стоимость. Сейчас на рынке сформировались хорошие условия на покупку офисов.
Кризис не вечный и на удаленный формат работы все не перейдут. А зайти в хороший проект на выгодных условиях сейчас самое время. Площади небольшого формата (до80 кв. м) всегда будут пользоваться спросом. Особенно ПСН с отдельным входом и торговые площади 20−100 м2. Крупные инвесторы проявляют высокий интерес к торговым площадям с продуктовыми ретейлерами в качестве арендаторов. Соответственно, пользуются спросом помещения, подходящие под размещение такого бизнеса.
Коммерческие помещения менее ликвидны при последующей перепродаже, а также при повторной сдаче в аренду. Для коммерции важна проходимость. Будет влиять площадь помещения. Каждый арендатор предъявляет специфические требования. Допустим, для ресторана, пекарни — это дополнительные электрические мощности, которые надо согласовывать, для магазина — пути подъезда, посадка деревьев. Квартиру выбрать намного легче, чем коммерческое помещение.
Компаниям, которые восстанавливаются после кризиса, уже не нужны огромные помещения для размещения всех своих сотрудников. После полутора лет, прошедших с начала пандемии, бизнес сумел наладить дистанционную работу основного состава коллективов. Это позволяет экономить на коммунальных платежах и других офисных тратах. Однако компаниям бывает нужно помещение для склада, приёма посетителей и корреспонденции, для установки оборудования и создания рабочих мест для тех, кто будет его обслуживать.
Для пассивного дохода гораздо интереснее коммерческая недвижимость. Порог входа значительно ниже, чем при покупке жилья. Можно найти небольшой офис с уже заключенным долгосрочным договором аренды в пределах 2 млн руб. Доходность до вычета налогов может легко доходить до 15%, а после вычета — до 12–13% в зависимости от налогового статуса и деталей оформления помещения. Отпадает необходимость в проведении ремонта торгового помещения. Этим занимается арендатор. Равно как и оплатой текущих счетов по ЖКУ и электроэнергии.
Также интерес представляют пустые помещения без арендаторов, но с большим торговым потенциалом. Их можно сдать на долгий срок и продать значительно дороже, так как стоимость арендного бизнеса такого формата вычисляется доходным методом оценки, то есть цена помещения с арендатором, условно говоря, будет равна стоимости 10 лет аренды.
Инвестиции в коммерческую недвижимость должны быть долгосрочные (5–7–10 лет). Если горизонт инвестиций меньше, то он рекомендует рассмотреть жилую недвижимость.
Лучше покупать квартиру или апартаменты в пешей доступности от метро (наиболее ликвидный вариант). При этом разница в величине арендной платы между ними несущественна, а бюджет покупки апартаментов примерно на 20% ниже, чем квартиры. Поэтому для сдачи в аренду они выгоднее.
Но в нынешних реалиях следует опасаться неожиданного развития событий с арендатором помещения. Многие бизнесы вынуждены подстраиваться под меры, принимаемые с целью улучшения эпидемиологической ситуации. Кто-то не выдерживает и сворачивает бизнес. При покупке помещения сейчас она советует меньше смотреть на ставку аренды и срок, указанный в договоре у арендатора.
Подбирать недвижимость нужно тщательно и обязательно проверять перед покупкой. Лучше не проводить такие сделки самостоятельно, так как они могут принести немало сюрпризов. Основные риски: объект не находится в собственности у продавца, собственность может быть оспорена третьим лицом и покупка объекта с долгами. Если жилье в России всегда в цене, по крайней мере, в крупных городах и населённых пунктах, то с коммерческой недвижимостью ситуация может очень резко измениться.
Обязательно следует обратить внимание на расходы по содержанию недвижимости. Для коммерческих объектов в зависимости от статуса они могут составлять до 50% от предполагаемого дохода. Помимо стандартной коммуналки, которая для нежилых помещений выше, сюда может быть включена охрана, уборка помещений, видеонаблюдение и другие различные услуги, которые собственнику необходимо будет оплачивать.
В прошлом году был рекордный спрос на недвижимость, подогретый пандемией коронавируса, но назвать это инвестиционным бумом нельзя. Люди делали покупку от страха потерять накопления, с большими кредитами. Никакой инвестиционной привлекательности никто не просчитывал, а если бы просчитали, то она оказалась бы в лучшем случае на нуле. Недвижимость — это самый понятный инструмент, но зарабатывать на нем получается у единиц. Таких максимум 10%. Здесь в основном речь идет об элитной и коммерческой недвижимости с порогом входа от нескольких десятков миллионов рублей.
Стабильный доход могут приносить и недорогие объекты. Но только в том случае, если на них будет устойчивый спрос, а для этого они должны быть в чем-то лучше своих конкурентов. В противном случае помещение может искать своего арендатора месяцами, а то и годами. Соответственно, не стоит сразу покупать первый же понравившийся объект. Сначала следует посмотреть, в каком месте он расположен, какие магазины и рестораны есть по соседству, а также под какой бизнес можно сдать помещение.
На рынке появились своего рода гибридные предложения. Например, небольшие площади с возможностью проживания. В этом случае арендатор может не только работать в определенном месте, но и жить там. Нередко в жилую зону превращают антресоль. Она становится фактически вторым этажом. В этом случае даже небольшое помещение площадью 12–15 м2, но с высокими потолками будет иметь свои конкурентные преимущества.
Стоит обратить внимание и на срок экспозиции помещения. Не все помещения востребованы. Для арендаторов может иметь значение, есть ли вход с улицы, будет ли видна оттуда вывеска, а также наличие окна или вытяжки.
Главное — это возможные риски, которые связаны с юридической чистотой объекта. Узнайте назначение земли и территории, на которой находится помещение, убедитесь, что со стороны третьих лиц нет никаких претензий к помещению.
Дата: 9 августа 2021
Автор: Антон Белоусов
Тема ипотеки волнует, пожалуй, почти каждого, кто задумывается о собственном жилье. И один из самых острых вопросов здесь - откуда взять деньги на первоначальный взнос. Свежий опрос, который приводит «СберСтрахование жизни», показывает, что у россиян есть вполне конкретные представления о том, сколько и как откладывать на эту цель.
В эту субботу, 12 сентября, на дорогах появятся два новых автобусных маршрута, которые соединят столицу с Мытищами. Речь идет о проекте «Москва - область», и на этот раз он дотянулся до северо-востока региона.
С начала 2026 года вторичка в Москве в целом ощутимо прибавила в цене - средний квадратный метр подорожал почти на 8% и приблизился к отметке в 310 тысяч рублей. Казалось бы, рост коснулся всех без исключения, но нет. Аналитики компании «Инком-Недвижимость» обнаружили три района Старой Москвы, где цены практически не сдвинулись с места, прибавив за восемь месяцев меньше 3%.
Пока одни виды розничного кредитования притормаживают, ипотечное кредитование неожиданно набирает обороты. Об этом говорится в свежем региональном обзоре Центробанка, и картина там получается довольно неоднородная: где-то спрос охлаждается, а где-то, наоборот, оживает.
Если вы сейчас выбираете квартиру в строящемся доме и переживаете, что ключи дадут не в тот месяц, который написан в договоре, у вас есть веские основания для беспокойства. Свежая статистика по рынку жилья показывает: большинство корпусов в столичном регионе сдаются позже, чем обещали застройщики еще год назад.
Август принес заметный скачок цен на первичном рынке Москвы. Самый сильный рост среди районов Старой Москвы за месяц зафиксирован в Свиблово. Стоимость квадратного метра в новых домах здесь увеличилась почти на четверть.
В Хамовниках появился новый клубный проект - «Дом XXII». Компания «Донстрой» получила разрешение на ввод здания в эксплуатацию. Проект расположен недалеко от ансамбля Новодевичьего монастыря и рассчитан всего на 102 квартиры и шесть пентхаусов.
На рынке элитных новостроек Москвы стало заметно больше жилья с ценником от 1 млрд рублей. Особенно быстро растет предложение пентхаусов. За последний год их количество увеличилось примерно в полтора раза.
При выборе квартиры покупатели обычно смотрят на район, дом и планировку, а вот главные проблемы часто прячутся куда глубже: под слоем свежей краски, за новыми обоями или внутри стен, где скрыта проводка. Такие дефекты способны обернуться сотнями тысяч рублей дополнительных расходов уже после сделки. Разбираемся, на что обратить внимание при осмотре квартиры, какие проблемы можно найти самостоятельно, а для каких понадобится помощь профессионала, и что делать, если недостаток обнаружился уже после покупки.
Многие годами живут с мыслью «вот снизят ставку, тогда и куплю квартиру». Но эксперты рынка недвижимости в один голос заявляют: такая тактика ожидания может обернуться серьезными финансовыми потерями. Пока одни откладывают покупку в надежде на более выгодные условия, цены на жилье продолжают расти, а «золотые» варианты уходят с рынка. Разбираемся, почему покупка квартиры сейчас может оказаться разумнее, чем кажется на первый взгляд, и в каких случаях действительно стоит повременить и остаться в аренде.