Куда выгоднее вложить деньги: коммерческая недвижимость или квартиры?

Коммерческая недвижимость в Москве чаще стала привлекать инвесторов. Стоимость объектов 2-3 млн руб., а обходится аренда в два раза дороже квартиры. Интерес к строительству коммерческих и торговых объектов со стороны девелоперов в этом году вырос в три раза.

Риелторы утверждают, что спрос на коммерческую недвижимость со стороны инвесторов с небольшими сбережениями вырос в этом году. Приобрести квартиру в пределах 3–4 млн руб. сейчас практически невозможно, а небольшой офис или помещение свободного назначения вполне реально.

За такую сумму можно взять помещение размером 10–15 м2. Но аренда может приносить 40–60 тыс. в месяц. Квартиры в аренду приносят такой доход, если они трехкомнатные. Их цена сейчас более 10–12 млн рублей.

Почему вырос интерес к коммерческой недвижимости?

Инвесторы РФ полагают, что самый консервативный инвестиционный вариант — это покупка квартиры. К тому же люди больше доверяют недвижимости, чем банковским вкладам или фондовым рынкам. Ценность инвестиций в квартиры имеет такой немного иррациональный характер. Жилье за год в Москве подорожало на 33%, а предложение сократилось на 25%. В результате стал расти интерес к коммерческой недвижимости.

Коммерческая недвижимость имеет пока более мягкое регулирование, несмотря на бремя имущественных налогов. При этом доход от аренды будет выше, чем от сдачи квартиры.

Годовая доходность от сдачи жилья в аренду составляет порядка 4% годовых, а коммерческих помещений — порядка 8% годовых. Помещение стрит-ретейла не в центре может приносить 9–11% годовых, в ЦАО — меньше.

Что лучше купить: офис или торговое помещение?

Если выбирать между помещением под офис и торговым, то торговое помещение небольшой площади более ликвидно. Инвестору нужно оценить совокупность факторов: локация, наличие арендатора, стадия готовности, формат помещения, наличие коммуникаций и стоимость. Сейчас на рынке сформировались хорошие условия на покупку офисов.

Кризис не вечный и на удаленный формат работы все не перейдут. А зайти в хороший проект на выгодных условиях сейчас самое время. Площади небольшого формата (до80 кв. м) всегда будут пользоваться спросом. Особенно ПСН с отдельным входом и торговые площади 20−100 м2. Крупные инвесторы проявляют высокий интерес к торговым площадям с продуктовыми ретейлерами в качестве арендаторов. Соответственно, пользуются спросом помещения, подходящие под размещение такого бизнеса.

Коммерческие помещения менее ликвидны при последующей перепродаже, а также при повторной сдаче в аренду. Для коммерции важна проходимость. Будет влиять площадь помещения. Каждый арендатор предъявляет специфические требования. Допустим, для ресторана, пекарни — это дополнительные электрические мощности, которые надо согласовывать, для магазина — пути подъезда, посадка деревьев. Квартиру выбрать намного легче, чем коммерческое помещение.

Компаниям, которые восстанавливаются после кризиса, уже не нужны огромные помещения для размещения всех своих сотрудников. После полутора лет, прошедших с начала пандемии, бизнес сумел наладить дистанционную работу основного состава коллективов. Это позволяет экономить на коммунальных платежах и других офисных тратах. Однако компаниям бывает нужно помещение для склада, приёма посетителей и корреспонденции, для установки оборудования и создания рабочих мест для тех, кто будет его обслуживать. 

Для пассивного дохода гораздо интереснее коммерческая недвижимость. Порог входа значительно ниже, чем при покупке жилья. Можно найти небольшой офис с уже заключенным долгосрочным договором аренды в пределах 2 млн руб. Доходность до вычета налогов может легко доходить до 15%, а после вычета — до 12–13% в зависимости от налогового статуса и деталей оформления помещения. Отпадает необходимость в проведении ремонта торгового помещения. Этим занимается арендатор. Равно как и оплатой текущих счетов по ЖКУ и электроэнергии.

Также интерес представляют пустые помещения без арендаторов, но с большим торговым потенциалом. Их можно сдать на долгий срок и продать значительно дороже, так как стоимость арендного бизнеса такого формата вычисляется доходным методом оценки, то есть цена помещения с арендатором, условно говоря, будет равна стоимости 10 лет аренды.

Сложности при покупке коммерческой недвижимости

Инвестиции в коммерческую недвижимость должны быть долгосрочные (5–7–10 лет). Если горизонт инвестиций меньше, то он рекомендует рассмотреть жилую недвижимость.

Лучше покупать квартиру или апартаменты в пешей доступности от метро (наиболее ликвидный вариант). При этом разница в величине арендной платы между ними несущественна, а бюджет покупки апартаментов примерно на 20% ниже, чем квартиры. Поэтому для сдачи в аренду они выгоднее.

Но в нынешних реалиях следует опасаться неожиданного развития событий с арендатором помещения. Многие бизнесы вынуждены подстраиваться под меры, принимаемые с целью улучшения эпидемиологической ситуации. Кто-то не выдерживает и сворачивает бизнес. При покупке помещения сейчас она советует меньше смотреть на ставку аренды и срок, указанный в договоре у арендатора.

Подбирать недвижимость нужно тщательно и обязательно проверять перед покупкой. Лучше не проводить такие сделки самостоятельно, так как они могут принести немало сюрпризов. Основные риски: объект не находится в собственности у продавца, собственность может быть оспорена третьим лицом и покупка объекта с долгами. Если жилье в России всегда в цене, по крайней мере, в крупных городах и населённых пунктах, то с коммерческой недвижимостью ситуация может очень резко измениться.

Обязательно следует обратить внимание на расходы по содержанию недвижимости. Для коммерческих объектов в зависимости от статуса они могут составлять до 50% от предполагаемого дохода. Помимо стандартной коммуналки, которая для нежилых помещений выше, сюда может быть включена охрана, уборка помещений, видеонаблюдение и другие различные услуги, которые собственнику необходимо будет оплачивать.

В прошлом году был рекордный спрос на недвижимость, подогретый пандемией коронавируса, но назвать это инвестиционным бумом нельзя. Люди делали покупку от страха потерять накопления, с большими кредитами. Никакой инвестиционной привлекательности никто не просчитывал, а если бы просчитали, то она оказалась бы в лучшем случае на нуле. Недвижимость — это самый понятный инструмент, но зарабатывать на нем получается у единиц. Таких максимум 10%. Здесь в основном речь идет об элитной и коммерческой недвижимости с порогом входа от нескольких десятков миллионов рублей.

Стабильный доход могут приносить и недорогие объекты. Но только в том случае, если на них будет устойчивый спрос, а для этого они должны быть в чем-то лучше своих конкурентов. В противном случае помещение может искать своего арендатора месяцами, а то и годами. Соответственно, не стоит сразу покупать первый же понравившийся объект. Сначала следует посмотреть, в каком месте он расположен, какие магазины и рестораны есть по соседству, а также под какой бизнес можно сдать помещение.

На рынке появились своего рода гибридные предложения. Например, небольшие площади с возможностью проживания. В этом случае арендатор может не только работать в определенном месте, но и жить там. Нередко в жилую зону превращают антресоль. Она становится фактически вторым этажом. В этом случае даже небольшое помещение площадью 12–15 м2, но с высокими потолками будет иметь свои конкурентные преимущества.

Стоит обратить внимание и на срок экспозиции помещения. Не все помещения востребованы. Для арендаторов может иметь значение, есть ли вход с улицы, будет ли видна оттуда вывеска, а также наличие окна или вытяжки.

Главное — это возможные риски, которые связаны с юридической чистотой объекта. Узнайте назначение земли и территории, на которой находится помещение, убедитесь, что со стороны третьих лиц нет никаких претензий к помещению.

Дата: 9 августа 2021
Автор: Антон Белоусов


Последние новости на 2022-08-10 15:24:38

  • 10 августа 2022

    AFI Development сообщает о завершении монолитных работ в третьей очереди жилого комплекса «Сиреневый парк» в районе Метрогородок, ВАО.

    АО Специализированный застройщик «Метромаш» завершил возведение монолитного каркаса многосекционного жилого дома на 1351 квартиру. В настоящий момент высокими темпами ведется кладка внутренних и наружных перегородок, фасадные работы и установка инженерных систем. Общий процент готовности превысил 55%.

  • 10 августа 2022

    Заемщики обращаются за рефинансированием, чтобы сократить ежемесячные выплаты и снизить размер переплаты. Но чаще всего ипотечные заемщики пытаются предотвратить появление долгов. Ипотеку берут на 6–10 лет, поэтому нет гарантии, что за это время доход останется прежним. Предположим, сократили на работе, уменьшилась зарплата, поэтому не хватает денег для выполнения финансовых обязательств. В этом случае лучше всего обратиться за рефинансированием, чтобы уменьшить сумму ежемесячного взноса. Но в перекредитовании банки отказывают, если заемщик допустил просрочку по оплате и у него испорчен кредитный рейтинг.

  • 9 августа 2022

    AFI Development открыла продажи и начинает строительство нового корпуса — четвертого луча — в подмосковном ЖК «Одинбург». 

    Новый корпус — это многосекционный жилой дом комфорт-класса переменной этажности от 14 до 24 этажей cодним подземным этажом, который будет построен в составе жилого комплекса №1 микрорайона «Одинбург». Разрешение на строительство Луча 4 выдано Министерством жилищной политики Московской области застройщику АО «СЗ «РАПО». В доме общей площадью 43 тыс. кв. м запроектировано 572 квартиры — от квартир-студий до четырехкомнатных, площадью от 24,51 кв. м до 127,21 кв. м.

  • 4 августа 2022

    Группа «Эталон» объявляет о старте заселения клубного дома «Счастье на Ломоносовском», построенного в Юго-Западном округе Москвы на Ломоносовском проспекте, 36, и введенного в эксплуатацию в мае 2022 года.

  • 2 августа 2022

    Capital Group создала настоящую строительную площадку на Московском урбанистическом форуме 2022: на своем стенде компания установила бетонные сваи, привезла грунт и арматуру. Атмосферу поддерживает масштабный 3D-экран длиной 8,5 м и высотой 4 м, на котором транслируется процесс строительства: посетители форума находятся буквально в метре от объемных проекций работающих экскаваторов, буровых машин – и видят, как процесс стройки превращается в результат, а именно – в уникальные здания-символы Москвы.

  • 2 августа 2022

    Семейная жизнь складывается не всегда удачно. Люди подают документы на развод, делят имущество, решают, с кем останутся дети. Если недвижимость была куплена в браке на общие деньги, имущество разделят поровну. Но что будет, если квартира куплена в ипотеку и за нее семья платит кредит? Если квартиру бывшие супруги решат делить поровну, суд признает кредит общим, поэтому оба в равной степени продолжат выполнять финансовые обязательства.

    Авторы «Базы знаний МБК» объяснили, что ждет заемщика по ипотеке при разводе и что нужно сделать для решения вопроса мирным путем.

  • 1 августа 2022

    Элитный детский сад с углубленным изучением английского откроется уже в начале 2023 года на территории ЖК Savvin.

    Состоялось знаковое событие. 15 июля 2022 года АО «Гардтекс» и образовательная организация Brookes Education Group заключили договор о сотрудничестве.

    Brookes Education Group — оператор, который выстраивает образовательную систему в учебных заведениях по всему миру.

  • 8 июля 2022

    Увеличить общую площадь с помощью перепланировки невозможно, но зато удастся эффективно использовать небольшое пространство. Если раньше делали маленькие кухни, где можно было готовить только еду, то сейчас кухни делают просторными и удобными. Старые планировки встречаются на вторичном рынке жилья, а в новостройках редко кто переделывает — там продуманы планировки под современный формат жизни.

    Авторы «Базы знаний МБК» и «Топновостроек» рассказали, будет ли у квартиры с перепланировкой преимущество при продаже жилья.

  • 4 июля 2022

    Некоторые покупатели квартир в новостройках допускают ошибки при заключении сделки. Например, не обращают внимание на проектную документацию жилого комплекса или вкладывают деньги в жилье без посещения квартиры. Покупку недвижимости следует планировать. Авторы «Базы знаний МБК» и «Топновостроек» расскажут, какие распространенные ошибки делают покупатели недвижимости в новостройках.

  • 1 июля 2022

    Сразу два проекта Capital Group вошли в число знаковых архитектурных объектов последнего десятилетия – на выставке «Москва. Реальное». В число экспонентов выставки «Москва. Реальное», открывшейся в музее архитектуры имени А. В. Щусева, вошли сразу два проекта Capital Group – жилой комплекс «Бадаевский» на набережной Тараса Шевченко и клубный дом «Кутузовский, 12» на Кутузовском проспекте. Сама выставка позволяет увидеть 33 здания и инфраструктурных сооружения, которые меняют архитектурный образ города, задают новые тренды в строительстве и уже стали или станут достопримечательностями столицы.