Какие будут цены на недвижимость в Москве и МО в 2023 году?

В период 2020 и 2022 годы цены на квартиры, как в Московском регионе, так и в большинстве регионов России, выросли на 50-100%. В итоге после 24 февраля 2022 года, сложившийся к тому моменту уровень цен на жилье оказался неактуальным.

Развитие событий на рынке недвижимости в течение 2022 года очень сильно напоминает ситуацию 2014-2015 годов. В марте-апреле 2022 года, как и ранее в ноябре-декабре 2014 года, цены на жилье испытали кратковременное повышение – продавцы боялись продешевить, а покупатели пытались успеть вложить свои сбережения в недвижимость на фоне резко обострившегося геополитического противостояния.

Прирост цен за эти месяцы составил 5-7-10%, а по отдельным объектам мог достигать 15-20%, но в мае 2022 года, как и ранее с начала 2015 года, стоимость метра пошла вниз.

В прошлый раз снижение цен растянулось на три года – с 2015 по 2017 год включительно и составило в сумме 15-20%.

Отличие как раз и состоит в том, что тогда на рынке недвижимости не было ценового пузыря – перед 2014 годом стоимость метра почти не росла много лет. Перед событиями 2022 года, в 2020-2021 годах, квартиры успели подорожать в полтора. А вот в период пандемии ничего не росло, кроме цен на жилье, которые раздувались во многом по искусственным причинам.

Центробанк слишком сильно сократил ключевую ставку, обрушив ставки по кредитам и депозитам в надежде поддержать экономику в период пандемии. Одновременно правительство запустило субсидирование ипотечных ставок, внеся свою лепту в разбухание стоимости метра. Рекордно доступные кредиты и подешевевшие депозиты в недвижимость спровоцировали всплеск спроса на жилье, не подкрепленный пропорциональным увеличением объемов предложения.

Это привело к ажиотажному росту цен. На рынке образовался огромный ценовой пузырь. Если бы его не было, то цены на жилье в нынешних условиях могли бы рассчитывать на умеренную коррекцию, как в период 2015-2017 годов, но пузырь есть.

Сейчас мы наблюдаем за тем, как он постепенно сдувается. К концу 2022 года рынок недвижимости полностью отыграл назад рост цен весны 2022 года. По данным аналитического центра irn.ru, средняя стоимость метра в «старой» Москве находится на уровне февраля 2022 года, в Новой Москве – ниже на 1,7%.

На первичном рынке ставки в последние месяцы 2022 года тоже поползли вниз, а скидки стали достигать 30%.

Снижение цен продолжится и в 2023 году. На стоимость метра давят огромные объемы предложения. С августа по октябрь 2022 года число квартир в экспозиции на вторичном рынке увеличивалось на 20-30% в месяц, в ноябре рост прекратился, но предложение остается на максимумах.

По оценкам риелторов Москвы, на столичном рынке выставлено на продажу на 40% больше объектов, чем годом ранее. В Новой Москве объем количество лотов за год увеличилось на 80%.

Спрос также оставляет желать лучшего: так по итогам 10 месяцев 2022 года вторичный рынок отстает от прошлого года на 21%, первичный – на 11%. И это с учетом ажиотажного спроса, который имел место сразу после начала СВО, в марте 2022 года.

Но если на вторичном рынке спрос в последние месяцы 2022 года разморозился благодаря корректировке стоимости и глубине торга, то на первичном рынке, где застройщики долгое время не хотели снижать цены, продажи оставляют желать лучшего. В октябре 2022 года продажи новостроек упали на 40% в месячном и на 54% в годовом выражении. И даже некоторая активизация спроса к концу 2022 года после заявлений Минфина о завершении льготной ипотеки в 2022 году вряд ли переломит общий тренд. Причина в том, что цены на ЖК остаются выше стоимости готового жилья сопоставимого качества.

Аналогичная реакция рынка недвижимости на СВО и на аналогичные по своей сути события вокруг Украины в 2014 году позволяют предположить, что и далее динамика цен на жилье будет похожей. В итоге не только в 2023 году, но возможно и более продолжительный период времени, стоимость жилья продолжит ползти вниз. В итоге цены на квартиры могут вернуться к уровням начала 2020 года. Корректировка может ставить примерно 30%. Причем около половины этого падения рынок уже отыграл в 2022 году за счет торга и скидок.