Сдаете квартиру в аренду или только собираетесь получать пассивный доход? Но в первую очередь хочется понять, за сколько сдавать недвижимость в аренду и что для этого нужно сделать. Рассказываем, как улучшить квартиру, сколько на это имеет смысл тратить, и как быстро окупятся вложения.
Еще 3-4 года назад условия на рынке диктовали арендодатели, сдавая недвижимость за большие деньги. Но рынок с тех пор изменился. Квартиры с разбитыми санузлами и покрытым жиром на кухне рискуют не найти арендатора. Отремонтировать квартиру ради повышения дохода с аренды – правильная идея, но нужно понимать, какой бюджет заложить на эти цели.
До серьезных переделок нормальный ремонт может продержаться лет 10, в промежутках понадобится только небольшое обновление – например, подкрасить стены после последних жильцов. Для среднего косметического ремонта во всей квартире потребуется вложить в среднем 500-600 тыс. руб. Окупаемость составит 3-4 года, а последующие пять-шесть лет получите чистую прибыль.
Квартиры с современным дизайном сдаются за неделю-две при условии рыночной цены. Квартира с ремонтом за год принесет 12 раз по 40000 (480 000 рублей), без ремонта – 10 раз по 30 000 (300 000 рублей). Выгода от ремонта повышается до 180 000 рублей за первый год. Кроме того, в более дорогих квартирах обычно селятся люди со стабильным заработком, поэтому проблем с оплатой не будет. В устаревшей квартире арендаторы редко живут долго. Кто-то съезжает из-за потери дохода, другие, наоборот, спешат переехать в более качественное жилье.
Дорогой ремонт оправдан только в солидных домах и престижных районах, особенно в центре. А вот однушка в хрущевке на окраине не станет элитной даже с самой дорогой отделкой. В квартирах экономкласса вложения более 400 000 – 500 000 рублей не окупятся. Можно обойтись и намного меньшей суммой, чтобы просто освежить жилье.
Если при ремонте для себя можно переплатить за внешний вид и приятную текстуру, то для аренды стоит выбирать материалы дешевле. Но материалы должны быть нормального качества, чтобы через пару лет не пришлось переделывать ремонт. Например, имеет смысл купить отечественный ламинат 31-го класса за 800 рублей за кв.м вместо импортного 33 класса за 1500 рублей. С 30 кв.м площади экономия составит более 20 000 рублей. А вот покупать совсем дешевое покрытие 31 класса по 200-300 рублей не стоит, оно быстро износится. В этом случае лучше выбрать линолеум.
Существует миф о том, что окрашивание стен обходится дороже, чем обои, поскольку под краску стены должны быть идеально ровными, а обои маскируют огрехи. На самом деле ровные стены желательны в обоих случаях. Но вовсе необязательно идеально их выравнивать под покраску, тем более для арендной квартиры. Общие затраты на подготовку и окрашивание могут оказаться примерно одинаковыми. Возможно, краска – даже лучший выбор для квартир под сдачу в аренду. Если арендаторы испачкают или поцарапают стену, подкрасить ее будет проще и дешевле, чем переклеивать обои.
Важная и затратная статья – кухня и бытовая техника. Дешевые готовые кухонные гарнитуры из двух столов (один с мойкой) и двух навесных шкафов продаются примерно за 40000 рублей – в самых экономичных магазинах или с рук. На подержанные плиту, холодильник и стиральную машину нужно заложить еще не менее 30000 рублей. Если кухонный гарнитур в квартире есть, но побит жизнью, дешевле будет оклеить фасады самоклеящейся пленкой.
В среднем более востребованы квартиры с небольшим набором, например: диван-кровать, платяной шкаф, комод, журнальный столик, стол и несколько стульев на кухню. Арендные квартиры массового сегмента обычно рекомендуют обставлять мебелью из IKEA базовых серий. Она относительно недорогая, функциональная и с ненавязчивым универсальным дизайном. Еще один вариант – купить подержанную мебель, лучше тех же производителей. Она обойдется дешевле, при этом арендаторы обычно не сильно придираются к царапинам и сколам.
Даже если вы не готовы вкладываться в ремонт и обновление меблировки, квартиру надо представить в лучшем виде. Вывезите личные вещи, выкиньте все старое и ненужное.
Например, если вы планируете выкидывать тяжелую мебель, вам понадобится помощь. За вынос габаритного и тяжелого шкафа придется потратить 100-1500 руб. Мебель можно выкинуть только в специальный большой контейнер для крупных бытовых отходов. Если вы попытаетесь выкинуть диван в обычный контейнер или оставите на мусорной площадке, вас могут оштрафовать на 1000-4000 рублей. Услуги компаний, которые вывозят крупный мусор на полигон, стоят примерно столько же.
В квартире обязательно нужно убраться и помыть окна, она должна быть максимально чистой и прибранной. Перед показом проветрите квартиру, можно зажечь ароматические свечи с легким ненавязчивым запахом, включите везде свет, украсьте стол вазой с цветами. В идеале создать уют не только в квартире, но и в подъезде – приберитесь, если там грязно, поставьте комнатные растения.
Расходы на то, чтобы сделать квартиру более привлекательной для аренды, могут быть очень разными – от почти нулевых, если требуется только прибраться и навести уют, до нескольких сотен тысяч рублей при необходимости ремонта. Но при разумной экономии и грамотном подходе к обустройству жилья эти затраты окупятся в будущем благодаря более высокой цене аренды.
Дата: 23 октября 2021
Автор: Антон Белоусов
В рамках бизнес-встречи KOMMERSANT INVEST DAY Михаил Рогатых, руководитель направления развития продаж Группы Аквилон Москва, отметил рост спроса на апарт-отели в столице.
В октябре столичные застройщики сумели стабилизировать спрос за счет массового внедрения рассрочек. В Новой Москве и Подмосковье, где покупатели недостаточно богаты для рассрочек и более зависимы от ипотеки, продажи квартир продолжают стремительно падать.
Парящий мост, который объединяет корпуса четвертого квартала «Событие» от «Донстрой» на уровне 50 этажа, удостоился еще одной награды. Теперь он официально зарегистрирован в Книге рекордов России как самый высокий пешеходный мост в жилом здании в Книге рекордов России.
Как один жилой комплекс может удовлетворить запросы самых разных людей: амбициозных карьеристов, семей с маленькими детьми и родителей подростков.
Согласно данным Росреестра, сразу четыре жилых района ГК «А101» вошли в Топ-20 проектов по продаже жилья в России в 2024 году.
Нарядное здание школы площадью более 21 тыс. кв. м предназначено для обучения детей с 1 по 11 классы и предлагает современное образовательное пространство, оснащенное всем необходимым для комфортного, продуктивного обучения и активного досуга.
ГК «А101» подвела итоги продаж квартир с использованием ипотечных кредитов за первое полугодие 2024 года.
Архитектурное бюро MORS ARCHITECTS реализует концепцию интерьеров для «Дома на Зорге» - проекта бизнес-класса ГК «А101», который возводится в районе Сокол вблизи от центра Москвы.
При этом общее количество сделок за первые 2 квартала 2024 г. выросло на 63% по отношению к аналогичному периоду годом ранее. В целом по итогам 2023 года примерно 75% договоров купли-продажи квартир в жилом комплексе были оплачены с привлечением ипотечных средств.
Москвичи голосуют кошельком — и безусловным победителем этого народного голосования на столичном рынке первичного жилья является район «Прокшино».