Почему мнения ЦБ и Минстроя по выдаче льготной ипотеки разошлись?

В чем причина разногласий?

С момента введения льготных ипотечных программ в 2020 году, спрос как и цены на новостройки сильно выросли, создав перекос на рынке. По данным ЦБ, к второй половине 2023 года стоимость новостроек увеличилась на 90%. Это приводит к тому, что количество и качество заявок на ипотеку снижается, и регулятором прогнозируется дальнейшее падение: в октябре 2023 года выдача ипотеки сократилась на 22% по сравнению с сентябрем. 

В то же время, ЦБ продолжает повышать ключевую ставку, которая в декабре может достичь 16%. Это пугает потенциальных заемщиков и делает ипотечные кредиты менее доступными. Что касается доли льготной ипотеки, то выдача кредитов по государственным программам в октябре 2023 года выросла до 70-80%. Это значит, что отрасль ипотечного кредитования практически полностью держится на отчислениях банкам из бюджета РФ.

Для поддержки действия льготной ипотеки в 2024 году Правительству приходится принимать меры. Для этого банкам увеличивают лимиты по выдаче кредитов на покупку жилья. Однако меры приносят неоднозначный результат - качество заявок стабильно снижается (т.е. получить кредит хотят люди, чей платеж по ипотеке превысит 50-60% от совокупного дохода семьи).

Отметим, что к 1 июля 2024 года льготную ипотеку могут отменить, но и по этому вопросу позиции государственных ведомств расходятся. Подробнее том, зачем нужны лимиты и почему ЦБ РФ против продления льготной ипотеки, расскажут представители компании НКБ.

Для чего нужны лимиты по льготной ипотеке?

Лимиты по льготной ипотеке играют важную роль. Они определяют объем средств, который государство может выделить для субсидирования ипотечных кредитов. Эти лимиты необходимы для контроля над уровнем финансовых рисков, связанных с программами льготной ипотеки, обеспечения устойчивого функционирования сектора жилищного кредитования в целом. В последнее время спрос на государственные программы вырос, что вызвало необходимость дополнительного выделения денег со стороны государства. Это связано с ростом ставки и увеличением интереса населения к приобретению жилья в рамках этих программ. 

Одно из возможных решений — расширение лимитов по программам льготной ипотеки либо их перераспределение между кредитными организациями. Это позволит банкам продолжить выдачу субсидированных кредитов. Банки могут продолжать выдавать льготные ипотеки даже после исчерпания лимитов, зная, что правительство РФ их компенсирует в будущем. Но такой подход не является корректным и может повлечь риски для доходности банка. Поэтому некоторые кредитные организации временно прекращают выдачу льготных кредитов, чтобы избежать рисков.

Почему Минстрой выступает за продление льготной ипотеки на 2024 год?

Депутаты Госдумы предлагают перераспределить ставки в зависимости от уровня доходов населения в разных регионах. Председатель Госдумы Вячеслав Володин отметил, что в таком случае ипотечные ставки должны быть меньше в тех районах, где у населения низкий уровень зарплат. Он считает, что это позволит гражданам активнее участвовать в строительстве и обеспечит одинаковую доступность ипотеки.

Представители Минстроя уверены, что отмена льготной ипотеки в 2024 может привести к серьезному падению спроса на жилье и кризису в сфере строительства. И действие программы нужно продлевать, так как ее отмена может повредить рынку недвижимости.

Почему ЦБ РФ против продления льготной ипотеки?

По словам руководителя ЦБ РФ Эльвиры Набиуллиной, ЦБ РФ не продвигает идею полностью закрыть все программы льготной ипотеки. В их видении программа должна осуществлять адресную поддержку нуждающихся слоев населения. Сложившаяся ситуация на рынке кредитования привела к тому, что льготные кредиты стали доступны практически всему населению, а большая часть заемщиков использовала деньги для покупки недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге. Помимо этого, многие люди из регионов также приобретают жилье в столице в качестве инвестиции или под сдачу что не являлось основной целью программ. Это значит, что нужно пересмотреть критерии выдачи льготной ипотеки 2024 в России, внести корректировки.

Эльвира Набиуллина поддержала предложение депутатов о дифференциации ставок по ипотеке. Она считает, что многим застройщикам невыгодно возводить жилые комплексы в небольших городах, где население активно нуждается в жилье. По этой причине нужно адресовать программу туда. Застройщикам, которым предстоит строить дома в регионах с минимальным спросом нужно выдавать субсидии от государства. За счет таких мер удастся поддержать строительную отрасль в России и нивелировать негативные проявления льготных программ на рынке недвижимости. Также важным критерием получения льготной ипотеки должны быть доходы потенциальных заемщиков.

Обсуждение предложения депутатов будет проводиться между ЦБ и правительством РФ. Необходимо найти решение, которое позволит сбалансировать все вопросы и обеспечить поддержку жилищного рынка в стране.