Чем отличается траншевая ипотека от околонулевой?

Траншевая ипотека

Это вид ипотеки, когда платежи поделены на две части. Выгода в том, что проценты сначала начисляются на первый платеж, а потом уже на второй. Предположим, купили 2-комнатную квартиру за 10 млн руб. в ипотеку в строящемся доме. До момента ввода жилья в эксплуатацию оформляете первый транш на 2 млн руб. Когда застройщик сдает недвижимость, вы оформляете второй транш на оставшиеся 8 млн руб.

Пока дом не введут в эксплуатацию, проценты начисляются на первый транш или на 2 млн руб. За счет этого сокращается размер переплаты. Даже если оформили ипотеку по средней процентной ставке, все равно сократите переплату.

Преимущества и недостатки траншевой ипотеки

Отметим для начала плюсы этого вида ипотеки.

• Снижается размер переплаты.

• Девелоперы часто дают скидки по такой программе.

• Минимальные платежи по первому траншу.

• Разрешается приобрести жилье в новом доме.

Недостатки программы следующие.

• Ставка по процентам высокая.

• Количество предложений ограничено.

• Приобрести жилье можно только в некоторых банках.

Околонулевая ипотека

Это программа, которую субсидируют строительные компании и предлагают клиентам ставки близкие к 0%. Например, ипотека под 0,5%. Строительная компания компенсирует все расходы банков со своих денег. Но тогда зачем девелопер продает недвижимость по такой низкой цене?

Дело в том, что все расходы компании закладывают в стоимость недвижимости. По поводу околонулевой ипотеке негативно высказывались представители ЦБ РФ. Председатель регулятора Эльвира Набиуллина еще в ноябре 2022 года говорила о том, что следует запретить околонулевую ипотеку. Главная причина в том, что из-за этой программы повышаются цены на недвижимость. Как считают в ЦБ РФ, программа существует по той причине, что застройщики заранее поднимают цены на жилье в среднем на 25%.

Часто застройщики предлагают нулевую процентную ставку на ограниченный период, например, на 1-2 года. После этого заемщику приходится платить по стандартной процентной ставке. За счет того, что стоимость квартиры выше, увеличивается и переплата.

Преимущества и недостатки ипотеки околонулевой ипотеки

Выделим преимущества.

• Почти нулевой процент по ипотеке.

• Возможность купить практически любую квартиру в новостройке.

• Разрешается покупать недвижимость в готовых и строящихся новостройках.

Но у ипотеки есть свои недостатки.

• Нулевая процентная ставка часто действует ограниченный период.

• Программа распространяется только на некоторые ЖК.

• Застройщик предварительно повышает стоимость недвижимости.

Что выгоднее: околонулевая или траншевая ипотека?

Для ответа на вопрос учитывайте расположение недвижимости и оценивайте предложение застройщика. По околонулевой ипотеке нулевая процентная ставка действует не более двух лет, а чаще всего год. Но за счет того, что застройщик заранее поднимает цену на недвижимость и предлагает на выбор только некоторые квартиры в доме, вся выгода от этого теряется.

По траншевой ипотеке у покупателя больше выбор и до ввода жилья в эксплуатацию минимальный взнос. Но зато вторую часть транша приходится платить по более высокой процентной ставке.

Такими программами выгодно пользоваться в том случае, если срочно нужно переехать в свое жилье и нет возможности делать солидные взносы первый год. Но если околонулевую ипотеку ЦБ РФ может запретить уже в 2023 году, траншевая ипотека продолжает пользоваться популярностью.