Редевелопмент промышленных территорий: мировой опыт

Города формируются на протяжении десятилетий и даже столетий. Мировые столицы и мегаполисы застраиваются и развиваются согласно требованиям эпох и в соответствии с духом времени.

 

 В период индустриализации, случившейся вследствие промышленной революции, берущей свое начало с конца XVIII века и продолжавшейся на протяжении всего 20-го столетия, в большинстве крупных городов образовывались территории со значительной концентрацией промышленных предприятий, заводов и фабрик, так называемые промзоны.

В те времена это было неотъемлемой частью общего прогресса, а также мирового экономического и социального развития.

Но время шло, и общество стало понимать, что жить рядом с коптящими заводами вообще-то не самая лучшая идея. Людям хотелось именно жить в городе, гулять в парках, дышать свежим воздухом, а не существовать рядом с гигантскими производствами. Так, во второй половине XX века и началась эпоха редевелопмента – превращения мрачных индустриальных кварталов в новые и привлекательные жилые районы.

Редевелопмент как процесс модернизации производственных зон путем возрождения и оживления существующей, пришедшей в упадок, застройки и перепрофилирования невостребованных в существующем состоянии объектов недвижимости или нерационально, не эффективно используемых территорий получил свое наибольшее развитие в Европе и Америке во второй половине прошлого века. В первую очередь речь идет о старых промышленных зданиях, складских помещениях с мощными несущими перекрытиями и производственных зонах. Кроме того, в связи с нефункциональным использованием таких площадей в современных городах имеются проблемы с экологией и транспортной обстановкой, а также нарушается внешний облик и общая композиция районов.

Одним из вариантов редевелопмента является сохранение архитектурного облика здания с трансформацией функционального использования и переустройством внутренних помещений и территорий в интересах горожан и развития экономики.

Великобритания

Редевелопмент в Великобритании изначально был ориентирован, главным образом, на создание креативных кластеров, которые способствуют развитию и совершенствованию городской среды. В такие проекты инвестирует как государство, так и частный бизнес.

Одним из ярких примеров такого редевелопмента являются 17 гапортовых кварталов с доками, в центре Ливерпуля, имеющие историческое значение и подвергшиеся комплексной перестройке. Место, получившее название Paradise Project, превратилось в деловой, культурный, а также туристический центр притяжения жителей и гостей города.

Регенерация Северного квартала (Northern Quarter) в центре Манчестера, представляющего ценность с архитектурной точки зрения, была нацелена на восстановление и перепрофилирование старых зданий в торговые, офисные и жилые помещения, а также создание комфортной среды для развития малого бизнеса и креативных индустрий. С 1996 по 2002 годы было построено 15 000 жилых помещений, рассчитанных на 100 тыс. жителей, а также700 000 кв. м. коммерческих и офисных площадей. Как результат, в квартале значительно повысился спрос на аренду недвижимости, произошел рост населения, и начали создаваться новые рабочие места, особенно в творческом секторе.

Немало успешных проектов редевелопмента находится и в столице Великобритании —Лондоне. В перспективе на территории недействующей угольной электростанции Battersea Power Station, крупнейшего кирпичного здания в Европе и одной из самых известных достопримечательностей Лондона, планируется возведение коммерческой и жилой недвижимости с сохранением архитектурного облика.

В 2010-м году в лондонском районе Баркинг и Дагенем построен комплекс The Granary - наиболее востребованная на рынке жилая и коммерческая недвижимость с реконструкцией старых зданий склада и зернохранилища, построенных в XIX веке.

Однако самым масштабным в стране проектом нового освоения территории остается лондонский район Кингс Кросс (King's Cross). Его перестройка началась в начале 2000-х годов и в итоге превратилась в грандиозный проект преображения некогда неблагополучного и непривлекательного привокзального района площадью в27 гектаров в один из самых модных и современных кварталов Лондона. Одной из ключевых особенностей освоения Кингс Кросс явилось сохранение и перестройка многочисленных исторических викторианских зданий. Сам вокзал стал эталонным примером реновации исторического наследия, а не так давно завершилось строительство одного из самых крупных комплексов Лондона - элитного жилого дома в старинных газгольдерах.

London Docklands

Несмотря на успешный опыт редевелопмента территорий, в Великобритании случаются и неудачные проекты. Самый известный пример —это Доклэндс (London Docklands). Разрушенный во время Второй мировой войны порт со временем потерял свою актуальность и превратился в социально опасную территорию. Правительством решено было возвести финансовый кластер на территории бывшего порта. Однако, отсутствие транспортной инфраструктуры привело к долгому запустению самой высокой башни в Доклэндсе. Уже намного позже благодаря частным инвестициям эта территория была застроена и развита.

Германия

HafenCity

Яркий пример успешного проекта ревитализации в Европе является гамбургский порт Хафен-сити (HafenCity). В 50-е годы прошлого века в действующий порт площадью240 гектаров в самом центре Гамбурга перестали заходить крупные суда из-за того, что гавани перестали соответствовать габаритам новых судов. В 1999 году городские власти объявили конкурс на реновацию района, и территория бывшего порта начала преображаться. Согласно разработанному мастер-плану, 80% застройки выделено под жильё и офисную недвижимость, а остальное — под инфраструктуру и общественные пространства.

Сегодня это один из самых красивых кварталов в мире, привлекающий туристов со всего света. Сейчас Хавен-сити - флагманский район Гамбурга, настоящий «город будущего», катализатор городского развития, задающий самые высокие инновационные стандарты градостроительства. Согласно плану, проект будет полностью реализован к 2025 году, а пока район продолжает активно застраиваться: здесь ежегодно появляются футуристичные здания, новые жилые комплексы, магазины и офисные центры. Одни из самых ярких проектов — построенная в 2017 году Эльбская филармония и Университет «Хафенсити», специализирующийся на архитектуре.

США

Идея редевелопмента индустриальных сооружений пришла в Соединенные Штаты из Великобритании, с родины промышленной революции. Повсеместное распространение в США редевелопмент получил буквально за последние 40–50 лет.

Hudson Yards

Крупнейший девелоперский проект Соединенных Штатов расположен на западе Манхэттена, в нью-йоркском районе Хадсон-Ярдс (Hudson Yards). С середины XIX века в районе находились железнодорожные товарные станции, но в начале 2000-х городской совет Нью-Йорка принял решение о перепрофилировании локации с промышленной на коммерческое и общественно-жилое, и тогда же началась грандиозная застройка офисными и жилыми небоскребами. На сегодняшний день район включает жилые дома, офисные объекты, арт-центр, отели, торговые центры и гигантскую парковую зону с садами и рощами. Строительство Хадсон-Ярдс еще продолжается, и здесь планируется возведение дополнительных жилых, коммерческих и торговых площадей, а также откроется школа. После окончания реализации проекта в западной части Манхэттена появится более 18 млн коммерческих и жилых площадей, свыше 100 магазинов, и около 4-х тысяч резиденций, благодаря чему в бюджет города и штата Нью-Йорк ежегодно будут поступать налоговые платежи в размере 1 млрд долларов.

Как показывает мировая практика, промышленные зоны, так называемые «brownfields», имеют большой потенциал для развития городской инфраструктуры. Каждый представленный выше проект, несомненно, является уникальным с точки зрения местоположения, экономических параметров, способов ревитализации и реорганизации территорий. Большинство из них – примеры успешного редевелопмента и разумного подхода к современному градостроительству.

Ревитализация целых районов города и проекты редевелопмента промышленных территорий сегодня становятся трендом и в нашей стране. Один из самых грандиозных таких проектов - жилой квартал Shagal, реализуемый Группой «Эталон» в рамках комплексного развития территории ЗИЛ-Юг. Подобные кейсы оживления районов и приспособления существующих территорий к современному применению на рынке очень актуальны в России, и, по оценкам экспертов, их будет становится все больше, в том числе и потому что места с историей пользуются большим спросом и быстрее реализуются.

 

Дата: 23 мая 2022
Автор: Антон Белоусов


Последние новости на 2022-08-10 15:24:38

  • 10 августа 2022

    AFI Development сообщает о завершении монолитных работ в третьей очереди жилого комплекса «Сиреневый парк» в районе Метрогородок, ВАО.

    АО Специализированный застройщик «Метромаш» завершил возведение монолитного каркаса многосекционного жилого дома на 1351 квартиру. В настоящий момент высокими темпами ведется кладка внутренних и наружных перегородок, фасадные работы и установка инженерных систем. Общий процент готовности превысил 55%.

  • 10 августа 2022

    Заемщики обращаются за рефинансированием, чтобы сократить ежемесячные выплаты и снизить размер переплаты. Но чаще всего ипотечные заемщики пытаются предотвратить появление долгов. Ипотеку берут на 6–10 лет, поэтому нет гарантии, что за это время доход останется прежним. Предположим, сократили на работе, уменьшилась зарплата, поэтому не хватает денег для выполнения финансовых обязательств. В этом случае лучше всего обратиться за рефинансированием, чтобы уменьшить сумму ежемесячного взноса. Но в перекредитовании банки отказывают, если заемщик допустил просрочку по оплате и у него испорчен кредитный рейтинг.

  • 9 августа 2022

    AFI Development открыла продажи и начинает строительство нового корпуса — четвертого луча — в подмосковном ЖК «Одинбург». 

    Новый корпус — это многосекционный жилой дом комфорт-класса переменной этажности от 14 до 24 этажей cодним подземным этажом, который будет построен в составе жилого комплекса №1 микрорайона «Одинбург». Разрешение на строительство Луча 4 выдано Министерством жилищной политики Московской области застройщику АО «СЗ «РАПО». В доме общей площадью 43 тыс. кв. м запроектировано 572 квартиры — от квартир-студий до четырехкомнатных, площадью от 24,51 кв. м до 127,21 кв. м.

  • 4 августа 2022

    Группа «Эталон» объявляет о старте заселения клубного дома «Счастье на Ломоносовском», построенного в Юго-Западном округе Москвы на Ломоносовском проспекте, 36, и введенного в эксплуатацию в мае 2022 года.

  • 2 августа 2022

    Capital Group создала настоящую строительную площадку на Московском урбанистическом форуме 2022: на своем стенде компания установила бетонные сваи, привезла грунт и арматуру. Атмосферу поддерживает масштабный 3D-экран длиной 8,5 м и высотой 4 м, на котором транслируется процесс строительства: посетители форума находятся буквально в метре от объемных проекций работающих экскаваторов, буровых машин – и видят, как процесс стройки превращается в результат, а именно – в уникальные здания-символы Москвы.

  • 2 августа 2022

    Семейная жизнь складывается не всегда удачно. Люди подают документы на развод, делят имущество, решают, с кем останутся дети. Если недвижимость была куплена в браке на общие деньги, имущество разделят поровну. Но что будет, если квартира куплена в ипотеку и за нее семья платит кредит? Если квартиру бывшие супруги решат делить поровну, суд признает кредит общим, поэтому оба в равной степени продолжат выполнять финансовые обязательства.

    Авторы «Базы знаний МБК» объяснили, что ждет заемщика по ипотеке при разводе и что нужно сделать для решения вопроса мирным путем.

  • 1 августа 2022

    Элитный детский сад с углубленным изучением английского откроется уже в начале 2023 года на территории ЖК Savvin.

    Состоялось знаковое событие. 15 июля 2022 года АО «Гардтекс» и образовательная организация Brookes Education Group заключили договор о сотрудничестве.

    Brookes Education Group — оператор, который выстраивает образовательную систему в учебных заведениях по всему миру.

  • 8 июля 2022

    Увеличить общую площадь с помощью перепланировки невозможно, но зато удастся эффективно использовать небольшое пространство. Если раньше делали маленькие кухни, где можно было готовить только еду, то сейчас кухни делают просторными и удобными. Старые планировки встречаются на вторичном рынке жилья, а в новостройках редко кто переделывает — там продуманы планировки под современный формат жизни.

    Авторы «Базы знаний МБК» и «Топновостроек» рассказали, будет ли у квартиры с перепланировкой преимущество при продаже жилья.

  • 4 июля 2022

    Некоторые покупатели квартир в новостройках допускают ошибки при заключении сделки. Например, не обращают внимание на проектную документацию жилого комплекса или вкладывают деньги в жилье без посещения квартиры. Покупку недвижимости следует планировать. Авторы «Базы знаний МБК» и «Топновостроек» расскажут, какие распространенные ошибки делают покупатели недвижимости в новостройках.

  • 1 июля 2022

    Сразу два проекта Capital Group вошли в число знаковых архитектурных объектов последнего десятилетия – на выставке «Москва. Реальное». В число экспонентов выставки «Москва. Реальное», открывшейся в музее архитектуры имени А. В. Щусева, вошли сразу два проекта Capital Group – жилой комплекс «Бадаевский» на набережной Тараса Шевченко и клубный дом «Кутузовский, 12» на Кутузовском проспекте. Сама выставка позволяет увидеть 33 здания и инфраструктурных сооружения, которые меняют архитектурный образ города, задают новые тренды в строительстве и уже стали или станут достопримечательностями столицы.