Спрос на рынке недвижимости в России в начале 2022 года стабильно рос, что привело к подорожанию цен на жилье. Но после начала боевых действий ситуация резко изменилась. Недвижимость перестала пользоваться спросом и осенью 2022 года продавцы жилья стали снижать цены. Объяснили, что будет с жильем и ценами на квартиры в России.
Если в прошлом году от общего количества сделок в сфере недвижимости ипотека составляла 70%, в 2022 году этот показатель составил 65%. Но после повышения ЦБ РФ ключевой ставки в феврале текущего года до 20%, спрос на недвижимость резко упал. В период с января по сентябрь количество одобренных заявок по ипотеке сократилось на 36% по сравнению с 2021 годом.
Банки стараются поменять ситуацию, и уже осенью 2022 года выдают кредиты более рискованным заемщикам. По данным ЦБ РФ, количество выданных ипотеке с первоначальным взносом в 10% во II квартале текущего года увеличилось на 40% по сравнению с I кварталом. Вместе с этим растет одобрение заявок заемщикам с высокой долговой нагрузкой. В ЦБ РФ считают, что такая политика некоторых банков может привести к появлению новых должников.
Ситуация на ипотечном рынке поменялась ближе к лету и началу осени, когда ЦБ РФ плавно начал опускать ключевую ставку. Основная масса населения, по данным регулятора, оформляет ипотеку именно по льготным программам. Это связано с тем, что если средняя ипотечная ставка в РФ составляет 10,2%, то по льготам купить квартиру в новостройке в среднем можно по ставке 6,7%.
О том, как выгодно оформить ипотеку — читайте в «Базе знаний МБК».
Рынок недвижимости постепенно восстанавливался и увеличивался спрос за счет продления государственных программ и снижения ключевой ставки в конце лета. Но ситуация резко изменилась после объявления мобилизации в России. Председатель ЦБ РФ Набиуллина заявила, что количество заявок по ипотеке в октябре упало на 20% по сравнению с сентябрем 2022 года.
Спрос в октябре резко снизился не только на ипотечном рынке, но и в целом. Продажи жилья в Москве сократились на 37%, но количество предложений на первичном рынке выросло. В октябре 2022 года увеличилось число предложений на 5,4% по сравнению с сентябрем. Из-за этого стоимость недвижимости в столице снизилась на 1,7% и Московской области на 1,3% по данным ЦИАН.
После объявления мобилизации банки стали чаще отказывать в ипотеке мужчинам призывного возраста. Количество отклоненных заявок за три недели октября увеличилось на 13,7%.
Для поддержания рынка жилья банки, совместно со строительными компаниями, внедряют для населения новые продукты. Например, летом 2022 года появилась «околонулевая» ипотека, где ставка составляет 0,01%. Это привело к тому, что уже в августе 2/3 всех ипотек банки стали выдавать именно по этой программе.
Но застройщики и банки не будут работать в убыток. Такая ипотека стала возможной за счет того, что строительные компании резко подняли стоимость жилья на 20–30%, что позволило компенсировать банку недостающие проценты.
При такой схеме все участники сделки несут риски и у заемщиков нет необходимости вносить досрочные платежи по такой ипотеке. Представители ЦБ РФ уже просят приостановить программу, чтобы зафиксировать цены на жилье на текущем уровне, иначе такая политика банков и застройщиков приведет к обрушению рынка жилья.
Ипотечные ставки на рынке недвижимости в ноябре стабилизировались, и не стоит ждать изменений до декабря 2022 года, когда пройдет очередное заседание ЦБ РФ. Но по причине падения доходов населения и неопределенности ситуации, многие отказываются оформлять ипотеку. Это уже привело к снижению сделок на рынке недвижимости.
Многое будет зависеть и от продления льготных программ. Никто не хочет оформлять ипотеку под 12–15%, когда есть альтернатива в виде госпрограмм и «околонулевой» ипотеки.
На рынке не исключены колебания по ипотеке в пределах 1–1,5%, но особого влияния на спрос это не окажет. Другой негативный фактор для недвижимости — потеря интереса со стороны инвесторов. Резкого обрушения спроса не происходит по той причине, что из-за увеличения количества ипотечных программ население чаще оформляет ипотеку с целью улучшения жилищных условий.
Цены на жилье тоже резко не упадут, потому что застройщики не будут продавать жилье ниже себестоимости. Банки финансируют строительство, а покупатели надеются на стабилизацию обстановки в ближайшие годы, поэтому строительные компании не торопятся снижать стоимость.
Восстановление рынка может произойти в декабре֪ и январе 2022 года, когда застройщики объявляют новогодние акции и продают недвижимость со скидкой. В любом случае ждать резких изменений в ту или иную сторону не нужно.
Дата: 18 ноября 2022
Автор: Антон Белоусов
Продажа квартиры или дома может обернуться дополнительными расходами для собственников. Минфин подготовил поправки в Налоговый кодекс, которые затрагивают порядок расчета НДФЛ с доходов от реализации недвижимости. Если законопроект примут, новые правила начнут действовать с 2027 года.
По итогам девяти месяцев 2026 года Московский фонд реновации занял первое место среди российских застройщиков по объему введенного жилья. С января по сентябрь организация сдала почти 1,2 млн кв. м недвижимости. В эксплуатацию ввели 63 многоквартирных дома, расположенных в 52 жилых комплексах. Такие данные приводит портал ЕРЗ.
Вторую строчку рейтинга занял ПИК. За три квартала девелопер построил около 774 тыс. кв. м жилья. Третье место досталось компании «Самолет» с результатом примерно 544 тыс. кв. м.
Федеральные власти готовы пересмотреть условия семейной ипотеки, если новые правила приведут к заметному снижению спроса на жилье. Изменения, вступившие в силу 1 октября, должны сократить расходы бюджета и сделать программу более адресной. При этом правительство намерено следить за ситуацией на рынке и при необходимости корректировать механизм. Об этом сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин, передает «РИА Недвижимость».
По его словам, главная задача властей - обеспечить завершение строительства домов, за которые покупатели уже заплатили. Поэтому последствия обновления программы будут оценивать с учетом ситуации в строительной отрасли.
За первые 8 месяцев 2026 года в Москве зарегистрировали 49 713 договоров долевого участия с использованием эскроу-счетов. Это на 32% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, когда было оформлено 73 009 таких договоров.
При этом механизм эскроу продолжает использоваться в подавляющем большинстве сделок на первичном рынке.
Минстрой готовит единую систему оценки строительных компаний. Рейтинг должен показать, насколько подрядчик финансово устойчив, располагает необходимой техникой и квалифицированными специалистами. В дальнейшем эти данные планируют учитывать при допуске компаний к государственным контрактам.
Новая система должна изменить подход к выбору подрядчиков. Одной только низкой цены при проведении закупки может оказаться недостаточно.
Покупка комнаты для последующей сдачи в аренду может показаться простым способом получать доход от недвижимости. Порог входа здесь заметно ниже, чем при покупке студии или однокомнатной квартиры. При этом расчеты показывают довольно высокую доходность.
Большинство россиян оценивают свои условия проживания без крайностей. Для примерно половины опрошенных собственная квартира или дом вполне соответствуют повседневным потребностям. При этом финансовая сторона жилищного вопроса остается одной из самых чувствительных тем.
На рынке новостроек Москвы и области заметно увеличился объем квартир, которые застройщики не успели продать до ввода домов в эксплуатацию. Сейчас почти каждая пятая квартира в экспозиции первичного рынка приходится на уже сданные жилые комплексы. Для столичного региона это максимальный показатель за последние годы.
При этом участники рынка пока не видят в ситуации признаков серьезного затоваривания новостроек. Покупатель стал осторожнее, ипотека остается дорогой, а структура предложения постепенно меняется.
Семейная ипотека с осени 2026 года становится заметно сложнее для части заемщиков. Размер доступного кредита для некоторых семей увеличивается, однако вместе с ним меняются ставки и сокращается максимальный срок займа. В результате для получения той же суммы, которую раньше можно было оформить на более долгий срок, теперь может потребоваться существенно больший доход. Разница особенно заметна для семей с одним ребенком. При этом банк оценивает не зарплату одного родителя, а совокупный доход семьи.
Цены на московские новостройки давно заставляют покупателей внимательно смотреть не только на квартиру, но и на район. При этом даже внутри Старой Москвы стоимость жилья может отличаться довольно заметно. В начале сентября 2026 года самым доступным по цене нового жилья оказался район, который редко называют среди главных центров столичного строительства. Здесь средняя стоимость квадратного метра составила 270,1 тыс. руб.