Отдали деньги за квартиру, а сделка сорвалась. Кто виноват и кому возвращать?

Задаток и аванс - в чем подвох

Эти два слова путают постоянно, и именно на этой путанице люди теряют деньги.

Аванс - это просто предоплата, без каких-либо последствий. Сорвалась сделка по любой причине - деньги возвращаются покупателю в полном объеме. Ни санкций, ни компенсаций, ни разбирательств.

С задатком все устроено сложнее. Он подчиняется статьям 380 и 381 ГК РФ и связывает обязательствами уже обе стороны. Логика такая: если передумал покупатель - деньги остаются у продавца; если передумал продавец - он обязан вернуть сумму в двойном размере. А если сделка развалилась не по вине сторон или они разошлись мирно - задаток просто возвращают целиком, без штрафов.

Именно поэтому в тексте договора обязательно должно фигурировать слово «задаток». Не указали - и суд с большой вероятностью переквалифицирует платеж в обычный аванс, а значит, о двойной компенсации можно забыть.

Что стоит проверить до того, как расстаться с деньгами?

Как только вы вносите задаток, вы берете на себя реальное обязательство. Поэтому прежде чем передавать деньги, стоит удостовериться в нескольких моментах.

• Документы продавца должны совпадать с бумагами на квартиру - паспортные данные, ФИО, все до буквы. Подлинность паспорта можно проверить через сервис МВД. Если сделку ведет представитель по доверенности - смотрите, чтобы доверенность была заверена нотариусом и не была уже отозвана.
• Свежая выписка из ЕГРН покажет, кто на самом деле владеет квартирой, нет ли на ней ареста или залога. Желательно, чтобы выписку заказали недавно и именно под вашу сделку - старым документам доверять не стоит. Заодно сверьте план из выписки с реальной планировкой: если что-то не сходится, возможно, в квартире была незаконная перепланировка.
• Отдельно стоит выяснить, кто прописан в квартире. Возьмите с продавца письменное обязательство выписать всех до момента сделки. Если среди прописанных есть дети - учтите, что их выписка проходит только с согласия органов опеки, и процесс может затянуться.

Если продавец женат или замужем, а квартира приобреталась в браке, потребуется нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделку впоследствии могут оспорить в суде.

Не забудьте про коммуналку - долги по ней переходят вместе с квартирой к новому владельцу. Попросите свежие квитанции или закажите справку в управляющей компании, чтобы не получить квартиру с сюрпризом в виде чужой задолженности.

Как правильно оформить договор задатка?

Договор задатка всегда составляется в письменном виде. Обычно его включают прямо в предварительный договор купли-продажи либо оформляют как отдельное приложение к нему. Голое соглашение о задатке без предварительного договора - конструкция ненадежная: в суде такой платеж легко могут не признать задатком вовсе.

Что обязательно прописать в договоре:

• паспортные данные обеих сторон полностью;
• точные характеристики объекта - адрес, кадастровый номер, метраж;
• размер задатка и то, каким способом он передается;
• итоговую цену квартиры по основному договору;
• конкретный срок, до которого стороны обязаны выйти на сделку;
• условия, при которых деньги возвращаются, включая форс-мажорные обстоятельства;
• отдельно - что происходит, если банк откажет в кредите.

Последний пункт критически важен, если покупка идет через ипотеку. Отказ банка формально считается обстоятельством, не зависящим от сторон, поэтому задаток по умолчанию должны вернуть. Но лучше прописать это прямо, а не полагаться на «по умолчанию» - так меньше шансов на спор.

Нужен ли нотариус для оформления?

В большинстве случаев - нет, договор задатка составляется в той же форме, что и основной договор купли-продажи. Заверение у нотариуса обязательно только в двух ситуациях: если продается доля в квартире, или если собственник - несовершеннолетний либо недееспособный человек. Во всех остальных случаях обращение к нотариусу - дело добровольное, по желанию сторон.

Как правильно передать деньги?

Передать задаток можно наличными под расписку либо переводом на счет. В любом случае продавец обязательно должен написать расписку - с указанием точной суммы, даты и основания передачи денег, то есть ссылкой на договор задатка. Расписку лучше писать от руки: если дело дойдет до суда, почерк можно будет проверить экспертизой, а печатный текст такой возможности не дает.

Обычно размер задатка составляет от 30 000 до 150 000 рублей либо 5-10% от полной стоимости квартиры. Чем крупнее сумма - тем серьезнее обе стороны относятся к взятым на себя обязательствам.

На что смотреть отдельно при ипотечной сделке

Если квартира покупается в ипотеку, возьмите шаблон договора у своего банка или заранее согласуйте с ним итоговую версию документа. Обязательно пропишите, что произойдет, если банк не одобрит именно этот объект: по умолчанию такая ситуация признается независящим от сторон обстоятельством, и задаток должны вернуть. Но четкая формулировка в тексте договора избавит вас от лишних споров, если до этого дойдет.

Коротко: что важно запомнить

• Задаток и аванс - принципиально разные вещи, и путать их нельзя.
• Слово «задаток» должно быть прямо написано в договоре - иначе суд признает платеж авансом.
• Передумал покупатель - деньги остаются у продавца. Передумал продавец - обязан вернуть сумму вдвое больше.
• Перед передачей денег проверьте документы продавца, свежую выписку из ЕГРН, долги по коммуналке и список прописанных жильцов.
• Договор задатка оформляется вместе с предварительным договором купли-продажи, а не отдельно от него.
• Нотариус нужен обязательно только при продаже доли или если собственник - несовершеннолетний.