Эксперт: падение цен на жилье может составить 30%

Буквально вчера я проводил круглый стол на отраслевом мероприятии, и один мой коллега-девелопер предложил вообще не использовать слово «кризис». Лучше – новое время. Согласен, такая формулировка нивелирует страх, который все мы испытываем, но старательно прячем.

Вот только кризис и новое время – не синонимы. Кризис – это острое состояние, быстро переходящее в выздоровление или в смерть. Кто-то выживет, кто-то умрет, но в целом все вернется на круги своя. А новое время сродни хроническому заболеванию, когда болит постоянно и приходится под это как-то подстраиваться, жить, терпеть, пить обезболивающие… Нам еще не поставили точный диагноз, но мы на пороге долгой болезни, у которой много симптомов – ценовые войны, демпинг, затоваривание, снижение спроса и качества строительства, резкое снижение объема финансирования целой отрасли, которая, как локомотив, тянула за собой еще несколько отраслей, снижение инвестиционной привлекательности жилья.

Конец 2014 года принес девелоперам и риелторам чудесный подарок в виде ажиотажного, даже истерического покупательского спроса, подогретого ростом курса валют и повышением ключевой ставки ЦБ. Этот спрос ощутили практически все компании, работающие на рынке жилой недвижимости, во всех ее сегментах. Все, у кого были хоть какие-то сбережения, вкладывались в метры. В декабре активность покупателей увеличилась на 50%, причем основной спрос (назовем его преждевременным, опережающим истинные потребности покупателей) пришелся именно на массовый сегмент. В офисах продаж застройщиков, работающих в массовом сегменте, в декабре стояли очереди. Не хватало продавцов, не хватало кресел в клиентской зоне, не хватало воды в кулере. Все, кто имел хоть какие-то сбережения, вкладывались в метры. И это была ситуация беспрецедентная для всей более чем 20-летней истории рынка недвижимости России. Такой массовой истерики, аккумулированной всего в нескольких неделях, у покупателей еще не случалось никогда… В декабре только в Москве было заключено 3164 договора долевого участия!

Мы много говорим о проблемах отрасли. Давайте подумаем о покупателях безликого массового жилья. Что ждет частных инвесторов, купивших самые дешевые квартиры в проектах экономкласса, иногда не глядя на планировки, на транспортную доступность, на перспективы района – зачем, ведь это не для себя? Купивших не потому, что было нужно, а потому, что было страшно вообще потерять деньги? Сохранят ли они средства? Получат ли доходность инвестиций? Останется ли такая безликая недвижимость ликвидной? Что вообще произойдет с этим самым дешевым жильем, которое стало, по сути, копилкой, которую рано или поздно разобьют, чтобы вернуть вложенные рубли? И что будет, когда свои недвижимые копилки начнет разбивать хотя бы половина инвесторов, поддавшихся общему ажиотажу в декабре 2014 года?

Несмотря на совершенствующуюся градостроительную политику властей, и в регионах, и в Московской области есть еще много примеров строящихся микрорайонов, где при практически полном отсутствии инфраструктуры, парковок, подъездных путей уже построены или строятся панельные «спальные» муравейники – в подавляющем большинстве случаев экономкласса. В экономклассе в декабре спросом пользовались проекты на разных этапах готовности, но большее предпочтение отдавалось все же проектам, готовым более чем на половину. Покупатель понимал – чем больше построено, тем больше шансов, что хватит денег достроить. Хотя покупались и котлованы, и только заявленные проекты – есть ведь 214-ФЗ, он должен защитить...

Допустим, все, что было заявлено, будет достроено. Средний срок строительства панельного жилья – от котлована до введения в эксплуатацию – год, плюс полгода-год на получение свидетельства о собственности. Теоретически нельзя забывать о поправках в Налоговый кодекс, предусматривающих, что при продаже недвижимости ее собственник освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц (13%), если с момента ее приобретения в собственность прошло не менее пяти лет. Однако и при трехлетнем сроке многие покупатели находили способы продать квартиры раньше указанного в законе срока без уплаты 13%, поэтому не стоит думать, что «инвесторы-2014» выйдут на рынок со своими ажиотажно купленными квартирами через шесть-семь лет. Они выйдут ровно тогда, когда сработают два фактора: им будет что продавать и им понадобятся деньги, которые они пытались сберечь.

А это значит, что через два-три года на рынок массового жилья ринутся тысячи собственников квартир, которым нужно будет продать либо сдать квадратные метры, купленные без вдумчивого подхода, зачастую без оценки их будущей ликвидности хотя бы с точки зрения транспортной доступности, инфраструктурного развития локации. Практически одновременно на рынок выйдут мало чем отличающиеся друг от друга лоты – квартиры от частных продавцов, способные конкурировать друг с другом только одним – ценой. И это при более чем вялом спросе, который через два-три года хорошо если будет стабильным, но точно не ажиотажным. Что происходит, когда в трех одинаковых соседних домах продается десять одинаковых однокомнатных квартир, а покупатель с деньгами – один на десятерых? Чем продавец может привлечь покупателя? Только ценой. Демпингом. А если демпинговать начинают все десять частных продавцов? А если в этих десяти домах есть еще первичные предложения от застройщика, который тоже демпингует? Ответ очевиден: затоваривание, массовый демпинг в сегменте экономкласса… В сегменте, где в конце 2014-го реализовывался основной спрос. Очевидно, что заработать на такой массовой – не нишевой – недвижимости в ближайшие три-четыре года не получится – ни о какой прибыльности инвестиций не может быть и речи. Сохранить сбережения, скорее всего, удастся тем, кто переждет этот период выхода «инвесторов-2014» в кеш и не будет на новой волне панике выходить на рынок. Или тем, кто выбирал более концептуальные проекты с УТП – инфраструктурой, хорошей локацией, перспективой строительства метро.

Если все останется как есть, ключевая ставка будет выше 11–12%, а реальные доходы граждан продолжат падение из-за инфляции, то нас ждет несколько «худых» и болезненных лет, в лучшем случае это будет срок, сопоставимый с прошлым кризисом, в худшем – три – пять лет. Не очень хочется говорить о падении цен, но как не говорить об очевидном? Уже сегодня некоторые компании в массовом сегменте открыто предлагают скидки в 15–23%!

Падение цен может составить 30% и более, но оно коснется в первую очередь именно массового сегмента, где был реализован основной инвестиционный спрос. В зоне риска сейчас находятся девелоперы с большой кредитной нагрузкой, которым важно уже не заработать, а хотя бы получить средства для погашения кредитных обязательств перед банками. Именно они начинают первыми предлагать скидки, зачастую заставляющие вообще забыть о марже. Значительные скидки и демпинг одного застройщика влияют на устойчивость всего рынка. Мы помним тот принцип карточного домика, который сработал в 2009 году.