Как оформить договор аренды квартиры?

Для чего нужен договор?

Владелец недвижимости имеет право легально сдавать в аренду только при наличии договора. Но не все владельцы любят официально оформлять отношения, ошибочно полагая, что это убережет их от налоговой ответственности. Но этот документ позволяет избежать как простых противоречий, так и судебных разбирательств. А вот от необходимости платить налог с дохода отсутствие договора как раз не избавляет.

Договор найма жилого помещения – это взаимный возмездный договор, заключённый между собственником или управомоченным лицом (наймодатель) и лицом, желающим использовать это помещение для проживания в течение определённого времени (наниматель). Это может быть как квартира, так и жилой дом, часть дома или комната.

Отличия договора найма и от договора аренды?

Договор аренды заключается, только если хотя бы одна из сторон – юридическое лицо. В таком случае предметом договора может быть не только жилая, но и коммерческая недвижимость. Поэтому стоит всегда обращать внимание на заголовок документа. Если он неверный и вместо найма будет обозначена аренда, это повлечёт за собой проблемы в случае возникновения спорных моментов.

Но есть базовые моменты, пренебрегать которыми точно не стоит.

Со стороны наймодателя:

он обязуется предоставить нанимателю свободное жилое помещение и имущество в пользование;

• обеспечить, чтобы на момент заключения договора найма были выполнены следующие условия: квартира не сдана внаем, не заложена; имеется законное право сдавать квартиру нанимателю, есть  альтернативное место проживания на весь срок найма;
• обязуется поддерживать все элементы и технические системы квартиры, а также оборудование в ней в исправном и безопасном состоянии.

Со стороны нанимателя:

• наниматель обязуется использовать квартиру только для проживания, обеспечивать сохранность помещения и содержать его в надлежащем состоянии;
• обязуется полно и своевременно информировать наймодателя по всем существенным вопросам и обстоятельствам, имеющим отношение к квартире;
• наниматель не имеет права проводить ремонтные работы или осуществлять какие-либо изменения в квартире без письменного разрешения наймодателя;
• обязуется своевременно вносить оговоренную арендную плату за пользование помещением.

Договор аренды: проверка документов

Прежде чем подписать договор аренды недвижимости, владельцу жилья и арендатору стоит тщательно проверить документы друг друга.

Документы, которые необходимо запросить у наймодателя.

• Паспорт, чтобы убедиться, что человек – именно тот, что указан в правоустанавливающих документах.
• Один из следующих документов: выписку из ЕГРН (желательно не старше 6 месяцев), свидетельство о праве собственности (стоит отметить, что подобные документы выдавались до 15 июля 2016 года); договор купли-продажи, договор мены или же решение суда о принадлежности имущества.
• Несколько последних квитанций об оплате коммунальных услуг. Стоит проверить, нет ли задолженности за квартирой, а если есть – собственник обязан её погасить до момента подписания документов.

Документы, которые необходимо запросить у нанимателя: чаще всего единственный документ, который требуется, – это паспорт. Можно проверить его подлинность на сайте МВД, а также убедиться, что человек не находится в розыске. Если арендатор прописан в другом регионе, ему понадобится временная регистрация. По закону, владелец обязан зарегистрировать своих квартирантов. Многие боятся этой процедуры, но она, ни на что не влияет. Самый простой способ оформить временную регистрацию – обратиться в МФЦ обеим сторонам (необходимо личное присутствие) с двумя паспортами и справкой из ЕГРН.

Какие пункты нужно прописать в договоре?

Типовой бланк договора аренды можно скачать в интернете. Но зачастую представленные образцы не включают важные пункты. Давайте подытожим те, которые обязательно должны присутствовать:

• паспортные данные наймодателя и нанимателя;
• документы о праве собственности;
• точный адрес и метраж квартиры;
• ФИО всех, кто будет проживать в квартире, а также наличие домашних животных;
• срок аренды;
• права и обязанности сторон (которые мы подробно рассмотрели выше);
• арендная плата;
• каким образом производится расчет (по каким числам, наличными или переводом на банковскую карту);
• условия повышения арендной платы;
• оплата коммунальных услуг;
• условия досрочного прекращения;
• штрафные санкции (пени при задержке оплаты арендатором);
• количество визитов собственника;
• опись имущества (перечень мебели и бытовой техники, их состояние).