Купить квартиру под реновацию в Москве: как заработать до 6 млн рублей

Правда, схема, которая приносила легкие деньги несколько лет назад, сегодня работает совсем иначе, и без понимания нюансов можно легко прогадать. Одни находят удачный вариант и получают квартиру в разы дороже той, что купили, а другие годами ждут переселения без всякой выгоды. Разница между этими сценариями в том, насколько внимательно вы подошли к выбору дома и района. Расскажем, как устроена эта схема сейчас, где искать подходящие варианты, как купить квартиру под реновацию и сколько реально можно заработать.

Что вообще дает реновация собственникам

Программу реновации московские власти запустили еще в 2017 году: цель - заменить старые пятиэтажки современными жилыми комплексами с продуманной инфраструктурой. Владельцам квартир в таких домах предлагают переехать в новостройки бесплатно.

Число комнат при переезде сохраняется, а вот площадь обычно увеличивается - в новых домах просторнее кухни, прихожие и санузлы. Даже если старая хрущевка совсем маленькая, новая квартира будет не менее 38-40 кв. м. При желании можно докупить дополнительные метры - вплоть до 100 кв. м - со скидкой к рыночной цене.

Отдельная история - владельцы четырехкомнатных квартир: по закону от 26 декабря 2024 года № 486-ФЗ, если государство не в силах предложить равноценную замену, им могут выделить сразу две квартиры в новостройке общей площадью до 100 кв. м. А поскольку жилье в старом фонде обычно стоит дешевле аналогичного в новостройках, некоторые собственники получают квартиры на 20-100% дороже той, что у них была, - причем совершенно бесплатно. Именно поэтому квартиры, попадающие под реновацию, все чаще рассматривают не только как способ улучшить жилищные условия, но и как источник дохода.

Как выбрать дом, чтобы не ждать переселения годами

Здесь главная сложность в том, что официальных сроков переселения конкретного дома нигде не публикуют. Единственный ориентир - готовность новостроек рядом с домами, которые попали под реновацию. Чем быстрее рядом сдают новый корпус, тем скорее начнется переселение. Проще всего сориентироваться, если искать именно квартиры в пятиэтажках под реновацию - такие дома чаще всего расселяют в числе первых.

Чтобы сориентироваться, стоит открыть карту реновации - там собраны все дома программы, а также объекты, которые уже строятся или сданы. Интересуют две категории меток:

• дома, уже введенные в эксплуатацию;
• дома, которые еще строятся.

С первой категорией сложнее всего: собственники в таких домах знают, что переселение вот-вот случится, поэтому квартиры почти не продают. Если вариант все же появляется, цена будет близка к стоимости новостройки, и заработать на разнице не выйдет.

Поэтому разумнее смотреть на вторую категорию - дома рядом со стройками. Здесь еще можно найти квартиры на продажу, хотя стоить они будут дороже похожего жилья в домах, не попавших в программу. Но ждать переселения придется примерно год-два, иногда дольше. Если хочется совсем низкую цену и есть запас времени в 5-10 лет, стоит смотреть на отметки «стартовых площадок» - именно там власти планируют строить дома для будущего переселения.

Работать с картой просто: выбираете нужный округ, например ЮАО, кликаете на него - открывается детальная схема с районами. Синим цветом там отмечены дома под реновацию, зеленым - уже сданные новостройки, оранжевым - те, что еще строятся. Клик по метке открывает страницу конкретного жилого комплекса с датой сдачи. Найдя подходящий район, дальше остается открыть Циан или Авито и поискать объявления о продаже квартир под реновацию в нужных домах.

Могут ли исключить дом из программы реновации

Риск того, что дом уберут из программы после включения, минимальный. Единичные случаи бывают, если кто-то из собственников категорически против переезда, - тогда вопрос решается через суд.

Формально весь дом может проголосовать за выход из программы, но сделать это разрешено только до того момента, пока хотя бы один собственник не подписал договор на переселение. На практике таких случаев пока не фиксировали. Так что риск, что решение купить квартиру под реновацию в Москве окажется напрасным, минимален.

Сколько реально можно заработать

Схема с покупкой квартир под реновацию отлично работала для тех, кто заходил в нее в 2018-2020 годах. Сейчас найти по-настоящему выгодный вариант сложнее: если подходящая квартира и появляется в продаже, она обычно на 10-20% дороже похожего жилья в домах вне программы. Тем не менее купить квартиру под реновацию в Москве с прицелом на выгоду все еще реально - просто придется тщательнее выбирать район и дом.

Точную доходность предсказать невозможно - многое зависит от района, конкретного дома и сроков переселения. Но для примера разберем условную ситуацию. Есть двухкомнатная квартира площадью 45 кв. м в старом фонде стоимостью 10 млн рублей. При переселении за нее положена такая же двушка, но уже 55 кв. м и стоимостью около 16 млн рублей. Продав новую квартиру, теоретически можно получить порядка 6 млн рублей разницы - правда, из этой суммы еще вычтется НДФЛ, а ждать переселения придется год-два.

Заработок можно увеличить, если докупить квадратные метры со скидкой около 10% от рыночной цены - максимум до 100 кв. м. Скажем, если по программе положена двушка на 50 кв. м, можно доплатить за дополнительные 20 кв. м. При цене квадратного метра в 400 тысяч рублей за эти метры придется отдать не 8 млн, а порядка 7,2 млн рублей - экономия около 800 тысяч. При продаже новой квартиры прибыль складывается и за счет скидки, и за счет роста цен на жилье. Но стоит учитывать: после массового переселения в обновленном районе часто возникает избыток предложения на рынке, из-за чего цены на квартиры могут заметно просесть.

А ипотеку на такую квартиру дадут

Купить квартиру под реновацию в ипотеку теоретически можно, но с серьезными оговорками. Большинство банков отказывает в кредите на старое жилье, которое пойдет под снос, - для банка это ненадежный залог. А вот оформить ипотеку на покупку дополнительных метров уже после переселения вполне реально.

Стоит ли вообще ввязываться в такую покупку

Если подытожить, купить квартиру под реновацию - разумное решение для тех, кто готов разбираться в деталях и ждать переселения от года до нескольких лет. Схема требует терпения и внимательного анализа карты реновации, зато при удачном раскладе может принести реальную выгоду - и в виде квартиры большей площади, и в виде разницы в цене при продаже.

Вопросы и ответы о заработке на реновации

Сколько можно заработать на квартире под реновацию?

В зависимости от района и конкретного дома разница между стоимостью старой квартиры и новой после переселения может достигать нескольких миллионов рублей - в приведенном примере с двушкой это порядка 6 млн рублей до вычета налога.

Как узнать, когда именно расселят конкретный дом?

Официальных сроков переселения по каждому дому не публикуют. Ориентироваться стоит на готовность новостроек рядом - чем ближе к сдаче соседний корпус, тем скорее начнется переселение именно этого дома.

Можно ли докупить дополнительную площадь при переселении?

Да, собственникам предлагают докупить метры до 100 кв. м со скидкой к рыночной цене - это один из способов увеличить будущую выгоду от продажи.

Есть ли риск, что дом исключат из программы реновации?

Риск минимальный. Исключить дом можно только до подписания договора о переселении хотя бы одним из собственников, и на практике массовых случаев исключения домов пока не было.

Можно ли оформить ипотеку на квартиру под реновацию?

На саму старую квартиру под снос банки кредит почти никогда не дают - плохой залог. А вот ипотеку на докупку дополнительных метров при переселении оформить реально.

Стоит ли сейчас заходить в эту схему ради заработка?

Схема все еще рабочая, но уже не такая выгодная, как в 2018-2020 годах: подходящие варианты стоят на 10-20% дороже аналогичного жилья вне программы, а доходность сильно зависит от конкретного района и сроков переселения.