Комната вместо квартиры: сколько можно заработать на аренде и какие риски ждут инвестора

По данным аналитиков «Мира квартир», средняя комната в России стоит около 1,56 млн рублей, а сдать ее можно примерно за 12,8 тыс. рублей в месяц. При таких условиях объект окупается в среднем за 10,2 года, а расчетная доходность составляет 9,8%.

Для сравнения, доходность студий оценивается в 7,4%, а полноразмерных квартир - в 5,8%.

Почему комната дает более высокую доходность

Главная причина связана с разницей между стоимостью покупки и арендной ставкой. Комната обходится значительно дешевле квартиры, при этом арендная плата снижается не настолько сильно.

По словам гендиректора «Мира квартир» Павла Луценко, средняя студия стоит примерно в 2,4 раза дороже комнаты, а полноразмерная квартира - в 4,5 раза. Аренда при этом отличается примерно в 1,8 и 2,7 раза соответственно.

Получается, что при сравнительно небольших вложениях собственник получает регулярный арендный платеж. Именно поэтому процентная доходность комнаты выглядит привлекательнее.

При этом расчет является усредненным. В реальной ситуации результат зависит от города, района, состояния жилья, спроса и периода простоя между арендаторами.

У комнаты есть важные особенности

Главный аналитик Циана Алексей Попов отмечает, что приведенные показатели в целом соответствуют реальной ситуации на рынке. При этом у такого формата инвестиций есть несколько особенностей.

Среди них:

• арендаторы меняются чаще;
• период простоя может оказаться длиннее ожидаемого;
• доход в рублях остается относительно небольшим;
• продать комнату обычно сложнее, чем отдельную квартиру;
• большее значение имеют состояние общих помещений и отношения между соседями.

Последний пункт особенно важен. Покупатель приобретает отдельную комнату, но кухня, санузел и коридор остаются общими. Если в квартире неблагоприятная обстановка, это напрямую влияет на желание арендатора оставаться надолго.

Низкая цена покупки не решает все вопросы

Директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис» Валерий Тумин также отмечает более высокую доходность комнат по сравнению с квартирами. Такая ситуация, по его словам, характерна для рынка в целом и не связана только с текущим годом.

При этом расчет окупаемости предполагает, что жилье будет сдаваться все 12 месяцев. В реальности между арендаторами могут возникать простои, а собственнику приходится оплачивать содержание недвижимости, заниматься поиском жильцов и организовывать показы.

Есть и другие расходы. Часть платежей зависит от потребления, но содержание жилья, капитальный ремонт и некоторые начисления собственнику приходится оплачивать независимо от того, живет кто-то в комнате или она пустует.

Кто чаще арендует комнаты

У такого жилья есть своя аудитория. Обычно комнатами интересуются люди с ограниченным бюджетом, которым важно сохранить определенную локацию.

Среди потенциальных арендаторов:

• студенты;
• начинающие специалисты;
• люди, переехавшие в другой город;
• арендаторы, которым важно жить рядом с работой или учебой;
• люди, временно сокращающие расходы на жилье.

В некоторых городах комната стоит менее 10 тыс. рублей в месяц. Для арендатора это может быть существенной экономией, а для собственника означает сравнительно небольшой абсолютный доход.

Поэтому высокая процентная доходность сама по себе еще не говорит о размере ежемесячной прибыли. На недорогом объекте можно получить хороший показатель в процентах, но сумма, которая останется после расходов, будет скромной.

Продажа комнаты может занять больше времени

Еще один момент связан с ликвидностью. Круг потенциальных покупателей комнаты уже, чем у отдельной квартиры.

Человек, который покупает жилье для себя, чаще рассматривает студию или однокомнатную квартиру. Комната подходит более узкому кругу покупателей, поэтому при необходимости быстро выйти из инвестиции могут возникнуть сложности.

Есть и бытовой риск. Соседи способны заметно влиять на привлекательность объекта. Конфликты, шум, плохое состояние кухни или санузла, проблемы с санитарными условиями могут привести к частой смене жильцов.

Каждый такой переезд означает новые показы, поиск арендатора, возможный ремонт и несколько недель без дохода.

Кому может подойти такой вариант

Покупка комнаты под аренду может заинтересовать инвестора, который располагает небольшой суммой и готов самостоятельно заниматься объектом. Особенно важна цена покупки: чем удачнее приобретена комната и чем стабильнее спрос в конкретном районе, тем интереснее выглядит экономика.

Перед сделкой стоит проверить несколько вещей:

• Юридический статус комнаты и документы на объект.
• Состояние квартиры и мест общего пользования.
• Спрос на аренду именно в этом районе.
• Размер коммунальных и других обязательных платежей.
• Возможный период простоя.
• Сценарий продажи объекта в будущем.

В итоге комната действительно может показывать более высокую расчетную доходность, чем студия или полноценная квартира. При этом инвестору приходится учитывать более узкий круг покупателей, частую смену арендаторов и зависимость от условий в общей квартире.

Поэтому при оценке такой покупки стоит смотреть не только на 9,8% годовых в расчетах, но и на реальный доход в рублях, расходы, простои и возможную цену продажи.