Российский рынок недвижимости привык существовать в условиях роста цен: с 1991 г. стоимость квадратного метра практически непрерывно увеличивалась
Умеренная щедрость поможет собрать оставшийся на рынке спрос и в итоге получить прибыль, а упрямство лишь увеличит потери, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Российский рынок недвижимости привык существовать в условиях роста цен: с 1991 г. стоимость квадратного метра практически непрерывно увеличивалась. Да, бывали кризисы, но, до недавнего времени, коррекция всегда быстро сменялась ростом.
В результате выросло целое поколение, воспринимающее рост цен на недвижимость как некий закон мироздания. Такие люди, выступая в качестве продавцов на рынке – как первичном, так и вторичном, - прекрасно знают, что делать, когда жилье дорожает. Но сейчас, когда цены смотрят вниз, они нередко занимают иррациональную позицию из серии «лучше умру, но не продам дешевле, чем купил» или «лучше разорюсь, чем снижу цену». Однако в итоге такая стратегия ведет к гораздо большим потерям, чем грамотное снижение цен.
Наряду с падением спроса на жилье из-за общего снижения платежеспособности населения, главная беда строительных компаний в настоящее время – это крайне дорогое кредитование. Мало кому из девелоперов, не имеющих широких и прочных связей в банковском сообществе, удается взять кредит дешевле, чем под 17-20% годовых. Да и вообще получить проектное финансирование застройщики сейчас почитают за счастье.
Альтернативой дорогим банковским предложениям являются бесплатные деньги дольщиков. Поэтому застройщики фактически стоят перед выбором: продавать медленно и печально, выплачивая бешеные проценты банку и неся другие расходы по проекту, но держать цены или все-таки согласиться на хорошую скидку и продать быстро, сэкономив на обслуживании кредита, платежах за аренду земли, накладных расходах по содержанию компании. Как правило, второй вариант оказывается куда выгоднее первого.
«При таких банковских процентах можно предлагать покупателю не символические скидки, а те же 20%, которые иначе все равно придется отдать банку, - говорит Олег Репченко. - Особенно если речь идет о большом объекте, где необходимо поддерживать высокие темпы продаж. Причем не обязательно распродавать с большим дисконтом все квартиры. Если застройщик уже собрал достаточно средств для бесперебойного финансирования стройки, то оставшиеся объемы можно и придержать».
Вообще в мире есть немало примеров регулярных распродаж даже очень дорогих товаров со значительными скидками, продолжает эксперт. Например, новый автомобиль прошлого и позапрошлого годов выпуска можно купить на 20-30% дешевле последней модели - дилерам и автопроизводителям выгоднее снизить цену, чем продолжать хранить товар. Конечно, квартиры «морально» устаревают медленнее, чем машины, но и стоимость содержания непроданной недвижимости значительно выше.
Немалую долю продавцов квартир на вторичном рынке составляют инвесторы, которые не хотят расставаться со своей собственностью по цене меньше той, которая сложилась в какой-то момент на растущем рынке. Из-за этого разрыв между пожеланиями продавцов и возможностями покупателей в настоящее время достигает 30-40, а то и 50%, что, естественно, приводит к резкому сокращению числа сделок: по данным московского управления Росреестра, в январе-октябре 2015 г. количество новых прав на недвижимость сократилось на 34% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Таким образом, отказываясь пойти навстречу покупателям, продавцы-инвесторы просто замораживают собственные деньги, которые можно было бы вложить в более выгодный актив. Хотя бы на депозит положить – доход по крупным вкладам в госбанках в настоящее время составляет примерно 10%. То есть продавец квартиры может согласиться скинуть 10%, достаточно быстро продать недвижимость и через год полностью возместить скидку или те же 12 месяцев упрямо ждать щедрого покупателя и, так и не дождавшись, все равно снизить цену, причем уже больше, чем на 10%, так как цены на рынке падают (см. «Квартиры в Москве и Подмосковье: вторичный рынок жив на 20%»). Например, еще в начале года для оперативной продажи недвижимости достаточно было 3-5-процентной скидки, а банки предлагали 15% годовых по депозитам…
Конечно, в надежде на бурный рост цен на жилье в будущем можно продолжать стоять на своем и дальше, но когда оправдаются эти надежды и оправдаются ли вообще – вопрос философский. Признаки разворота рынка пока не просматриваются даже на горизонте - см. «Прогноз рынка недвижимости до конца 2015 – на 2016 годы от IRN.RU». Зато упущенная прибыль от потенциальных инвестиций в другие активы абсолютно гарантирована. И этот убыток может быть очень значительным, ведь банковский депозит – это самый низкорисковый, но и самый низкодоходный финансовый инструмент.
Те, кто продают квартиру для того, чтобы получить деньги на покупку новой, по сути, совершают обмен. Таким людям совершенно не нужно бояться продавать свое жилье со скидкой, потому что новое они также купят с дисконтом. Причем если речь идет о приобретении более дорогой квартиры, то экономия на такой покупке в абсолютном выражении превысит потери от продажи своей недвижимости с дисконтом.
«Часто бывает так, что люди упускают интересные варианты на рынке новостроек, так как не могут продать имеющуюся квартиру за желаемую цену, по максимуму. В результате, не соглашаясь скинуть 5%, продавцы теряют квартиру, экономия при покупки которой с лихвой компенсировала бы их потери», - рассказывает эксперт.
В общем, из кризиса тоже можно извлечь пользу, если изменить подходы, выработавшиеся в других экономических реалиях. Просто надо не жадничать и рассматривать ситуацию комплексно.
Источник http://www.irn.ru/news/104244.html
Дата: 5 декабря 2015
Автор: Антон Белоусов
Продажа квартиры или дома может обернуться дополнительными расходами для собственников. Минфин подготовил поправки в Налоговый кодекс, которые затрагивают порядок расчета НДФЛ с доходов от реализации недвижимости. Если законопроект примут, новые правила начнут действовать с 2027 года.
По итогам девяти месяцев 2026 года Московский фонд реновации занял первое место среди российских застройщиков по объему введенного жилья. С января по сентябрь организация сдала почти 1,2 млн кв. м недвижимости. В эксплуатацию ввели 63 многоквартирных дома, расположенных в 52 жилых комплексах. Такие данные приводит портал ЕРЗ.
Вторую строчку рейтинга занял ПИК. За три квартала девелопер построил около 774 тыс. кв. м жилья. Третье место досталось компании «Самолет» с результатом примерно 544 тыс. кв. м.
Федеральные власти готовы пересмотреть условия семейной ипотеки, если новые правила приведут к заметному снижению спроса на жилье. Изменения, вступившие в силу 1 октября, должны сократить расходы бюджета и сделать программу более адресной. При этом правительство намерено следить за ситуацией на рынке и при необходимости корректировать механизм. Об этом сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин, передает «РИА Недвижимость».
По его словам, главная задача властей - обеспечить завершение строительства домов, за которые покупатели уже заплатили. Поэтому последствия обновления программы будут оценивать с учетом ситуации в строительной отрасли.
За первые 8 месяцев 2026 года в Москве зарегистрировали 49 713 договоров долевого участия с использованием эскроу-счетов. Это на 32% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, когда было оформлено 73 009 таких договоров.
При этом механизм эскроу продолжает использоваться в подавляющем большинстве сделок на первичном рынке.
Минстрой готовит единую систему оценки строительных компаний. Рейтинг должен показать, насколько подрядчик финансово устойчив, располагает необходимой техникой и квалифицированными специалистами. В дальнейшем эти данные планируют учитывать при допуске компаний к государственным контрактам.
Новая система должна изменить подход к выбору подрядчиков. Одной только низкой цены при проведении закупки может оказаться недостаточно.
Покупка комнаты для последующей сдачи в аренду может показаться простым способом получать доход от недвижимости. Порог входа здесь заметно ниже, чем при покупке студии или однокомнатной квартиры. При этом расчеты показывают довольно высокую доходность.
Большинство россиян оценивают свои условия проживания без крайностей. Для примерно половины опрошенных собственная квартира или дом вполне соответствуют повседневным потребностям. При этом финансовая сторона жилищного вопроса остается одной из самых чувствительных тем.
На рынке новостроек Москвы и области заметно увеличился объем квартир, которые застройщики не успели продать до ввода домов в эксплуатацию. Сейчас почти каждая пятая квартира в экспозиции первичного рынка приходится на уже сданные жилые комплексы. Для столичного региона это максимальный показатель за последние годы.
При этом участники рынка пока не видят в ситуации признаков серьезного затоваривания новостроек. Покупатель стал осторожнее, ипотека остается дорогой, а структура предложения постепенно меняется.
Семейная ипотека с осени 2026 года становится заметно сложнее для части заемщиков. Размер доступного кредита для некоторых семей увеличивается, однако вместе с ним меняются ставки и сокращается максимальный срок займа. В результате для получения той же суммы, которую раньше можно было оформить на более долгий срок, теперь может потребоваться существенно больший доход. Разница особенно заметна для семей с одним ребенком. При этом банк оценивает не зарплату одного родителя, а совокупный доход семьи.
Цены на московские новостройки давно заставляют покупателей внимательно смотреть не только на квартиру, но и на район. При этом даже внутри Старой Москвы стоимость жилья может отличаться довольно заметно. В начале сентября 2026 года самым доступным по цене нового жилья оказался район, который редко называют среди главных центров столичного строительства. Здесь средняя стоимость квадратного метра составила 270,1 тыс. руб.