Можно ли продать квартиру с долей несовершеннолетнего

Требования органов опеки

Родители не могут продать собственность, пока не получат одобрение опеки. Органы опеки проконтролируют, чтобы ребенку предоставили после продажи:

• долю в новом жилье, которая по площади будет не меньше старой;
• регистрацию несовершеннолетнего в новом объекте недвижимости.

Деньги с продажи недвижимости разрешается положить на счет ребенка. Но это в том случае, если у родителей есть две квартиры или более. Когда ребенок достигнет совершеннолетнего возраста, снимет их со счета и сможет потратить по своему усмотрению.

Когда разрешается продать недвижимость?

Опека разрешает сделку, если условия для несовершеннолетнего будут лучше, чем в старой квартире. Доля в новой квартире для ребенка должна быть не меньше предыдущей. Представители опеки также смотрят на стоимость недвижимости. Например, если квартиру продают за 6 млн руб., площадь65 м2, а покупают новую в престижном районе за 7 млн руб., но площадью58 м2, органы опеки разрешат сделку. Фактически доля несовершеннолетнего уменьшается на несколько квадратных метров, но стоимость возрастает.

Почему опека запрещает продажу?

• Один из опекунов или родителей несовершеннолетнего отказывается проводить сделку. Для реализации объекта недвижимости требуется согласие всех сторон.
• Родители собираются купить квартиру в аварийном доме или без ремонта. Условия проживания в предыдущей квартире были лучше.
• Ущемляются права несовершеннолетнего. После продажи недвижимости в новой квартире родители не планируют выделять ребенку долю.
• Родители несовершеннолетнего планируют купить недвижимость, которая находится на стадии котлована. Органы опеки запрещают проводить сделку купли-продажи, если дом достроен менее 70%.
• В новой квартире не проведены инженерные коммуникации.

Какие документы предоставить?

Количество документов при получении разрешения может отличаться и зависит от конкретных случаев. Стандартный пакет документов выглядит так:

• заявление о намерениях продать квартиру и купить новую;
• паспорта обоих родителей
• с 14 лет у ребенка есть паспорт и он вправе ставить подпись в документах;
• для детей до 14 лет свидетельство о рождении;
• если заявление подает опекун, свидетельство опекуна;
• когда родители состоят в барке, потребуется свидетельство о браке.

В органы опеки потребуется предъявить документы на квартиру.

• Документ купли-продажи на продаваемый объект.
• Техпаспорт недвижимости с указанием характеристик.
• Выписка из ЕГРН.
• Выписка об отсутствии долгов по коммуналке. 

Что делать после получения согласия опеки?

После того, как получили согласие опеки, разрешается продавать недвижимость и покупать новую. В договоре указывается стоимость объекта недвижимости, количество прописанных лиц, предмет договора.

В договоре прописываются следующие пункты.

• Сведения о сторонах сделки.
• Согласие супругов на проведение сделки купли-продажи, опеки.
• Прописаны условия, по которым опека одобрила проведения сделки. Например, несовершеннолетнему выделяется доля в квартире.
• Полная характеристика квартиры: точный адрес, количество комнат, этаж, стоимость и т. д.
• Сведения из ЕГРН.
• Порядок проведения расчетов. Здесь указывается способ перевода денег. Например, наличными, банковским переводом или оформление по ипотеке.
• Подпись сторон сделки.

После того, как договор подписан, каждая сторона получает по экземпляру соглашения купли-продажи. Когда сделка проводится с выделением доли несовершеннолетнему, требуется обязательное заверение нотариусом. Нотариус — гарант проведения сделки. В обязанность входит проверка дееспособности сторон, правильность и законность оформления документов. Если недвижимость с обременениями, нотариус это установит и сообщит сторонам сделки.

Подавать документы на регистрацию прав собственности вам не придется. За вас это сделает нотариус. Документ в Росреестре можно будет забрать на следующий день. Связано с тем, что Росреестр уже не проверяет правильность заполнения документов, т. к. об этом позаботился нотариус.

Нотариус потребует следующие документы, которые нужны для регистрации в Ростреестре:

• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• свидетельство о рождении для детей до 14 лет;
• документ купли-продажи;
• с 14 лет у ребенка есть паспорт и он вправе ставить подпись в документах;
• разрешение органов опеки.

После завершения сделки органам опеки придется доказать, что все требования соблюдены. Права несовершеннолетнего не нарушены и выделена доля в новой квартире в соответствии с законом. Для этого потребуется взять и предъявить в опеку выписку из ЕГРН. Если в договоре было сказано, что вместо доли ребенок получает денег, потребуется выписка со счета в банке.