Во втором квартале 2026 года стоимость жилья в московских новостройках, по оценкам участников рынка, может вырасти умеренно — примерно на 2–6%. Спрос остается сдержанным, но застройщики не готовы заметно снижать цены из-за дорогого финансирования, роста себестоимости и ограниченного объема нового предложения.
В начале 2026 года первичный рынок Москвы столкнулся с заметным охлаждением. В первом квартале количество сделок с новостройками, по данным РБК, сократилось более чем на 50%. На покупательскую активность повлияли высокая стоимость рыночной ипотеки, изменение условий семейной ипотеки, осторожность клиентов и дорогие кредиты для самих девелоперов.
Несмотря на падение спроса, цены не пошли вниз. Рынок скорее перешел в состояние плато: резкого роста нет, но и существенных скидок «в лоб» застройщики стараются избегать.
Главный фактор давления — ипотека. Рыночные ставки остаются слишком высокими для массового покупателя: в материале РБК отмечается, что они превышают 19%. Для многих семей покупка квартиры без льготной программы фактически стала недоступной.
Дополнительное влияние оказывает сокращение круга заемщиков по семейной ипотеке. Эта программа остается одним из ключевых инструментов покупки жилья в новостройках, поэтому любые изменения ее условий быстро отражаются на спросе.
Еще один фактор — конкуренция со вторичным рынком. Покупатели все чаще сравнивают новые проекты с недавно построенными домами, которые уже введены в эксплуатацию. Такие квартиры могут быть сопоставимы по качеству, но нередко выглядят привлекательнее по цене.
Николай Мороз, руководитель «Топ новостроек ру», отмечает, что покупатель стал гораздо рациональнее:
«Сегодня клиент не спешит принимать решение только из-за красивой рекламной акции. Он сравнивает первичный и вторичный рынок, считает платеж по ипотеке, оценивает готовность дома и реальную выгоду от скидки. Поэтому девелоперам приходится конкурировать не только ценой, но и качеством продукта, сроками сдачи, локацией и финансовыми условиями сделки».
Даже при слабом спросе у застройщиков ограничены возможности для заметного снижения цен. На рынок давят рост себестоимости строительства, стоимость проектного финансирования и структура нового предложения.
По данным CORE.XP, в первом квартале 2026 года в Москве стартовали семь новых проектов против шести годом ранее, но количество новых корпусов сократилось с 42 до 29. При этом новое предложение смещается в сторону более дорогих сегментов — бизнес-, премиум- и элит-класса.
В комфорт-классе новых проектов становится меньше, а значит, массовый покупатель сталкивается с ограниченным выбором. Это также не дает ценам быстро снижаться.
По словам Николая Мороза, рынок оказался в ситуации баланса между слабым спросом и высокой себестоимостью:
«Покупатели ждут более выгодных условий, но девелоперы не могут бесконечно снижать цены без ущерба для экономики проектов. Поэтому вместо прямого удешевления мы чаще видим акции, рассрочки, субсидированные программы и точечные скидки на отдельные лоты».
Во втором квартале рынок может постепенно оживляться, но без резкого скачка продаж. На динамику будут влиять решения Банка России по ключевой ставке, активность застройщиков, новости по семейной ипотеке и сезонность.
Май традиционно считается слабым месяцем для сделок из-за длинных праздников. Фактически основная активность квартала приходится на апрель и июнь, поэтому значительного роста числа регистраций участники рынка не ждут.
Краткосрочную поддержку спросу могут дать новости о возможной дифференциации ставок по семейной ипотеке: проект соответствующих изменений должен быть подготовлен до 1 июля 2026 года.
По оценкам аналитиков, во втором квартале 2026 года рост цен на новостройки Москвы может составить от 2% до 6%. Ricci прогнозирует прибавку около 2%; CORE.XP допускает рост средневзвешенной цены квадратного метра на 5–6%; «Яндекс Недвижимость» ожидает движение в пределах текущего тренда. (РБК Недвижимость)
В первом квартале 2026 года, по данным Ricci, средневзвешенная цена предложения на первичном рынке Москвы без учета делюкс-сегмента достигла 676 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись за квартал на 3%. «Яндекс Недвижимость» оценивала среднюю стоимость квадратного метра в новостройках Москвы на конец апреля в 555 тыс. руб.: плюс 3% за месяц и плюс 4,9% с начала года.
Николай Мороз считает, что базовый сценарий для рынка — умеренный рост без перегрева:
«До лета рынок, скорее всего, будет двигаться в боковом тренде с небольшим повышением цен. Основной рост может быть связан не столько с ажиотажным спросом, сколько со структурой предложения: если на рынок выходят более дорогие корпуса или проекты бизнес-класса, средняя цена автоматически подтягивается вверх».
Во втором квартале застройщики продолжат использовать скидки, рассрочки и комбинированные ипотечные программы. По данным Ricci, на конец апреля 2026 года около 43% лотов в московских новостройках предлагались с открытыми скидками, средний размер дисконта составлял 16%.
При этом покупателям важно внимательно оценивать реальную выгоду. На рынке распространена практика, когда перед акцией номинальная цена может быть скорректирована, а затем на нее объявляется скидка. В результате дисконт не всегда означает фактическое снижение стоимости квартиры.
Николай Мороз рекомендует покупателям смотреть не на размер скидки в рекламе, а на итоговую цену сделки:
«Скидка в 10–15% сама по себе ничего не гарантирует. Важно сравнивать финальную стоимость квадратного метра с аналогичными предложениями в этой же локации, учитывать условия оплаты, ипотечную ставку, сроки сдачи и ликвидность конкретного корпуса. Только так можно понять, действительно ли предложение выгодное».
К лету 2026 года московский рынок новостроек, вероятно, сохранит осторожную динамику. Спрос будет восстанавливаться постепенно, но дорогая ипотека и привлекательность депозитов продолжат ограничивать активность покупателей. Цены при этом вряд ли снизятся: застройщики будут удерживать их за счет ограниченного предложения, высокой себестоимости и гибких финансовых программ.
Базовый сценарий — спокойный рынок без резких скачков, где покупатели торгуются и внимательно сравнивают варианты, а девелоперы конкурируют скидками, рассрочками и специальными ипотечными условиями.
Дата: 6 мая 2026
Автор: Антон Белоусов
Продажа квартиры или дома может обернуться дополнительными расходами для собственников. Минфин подготовил поправки в Налоговый кодекс, которые затрагивают порядок расчета НДФЛ с доходов от реализации недвижимости. Если законопроект примут, новые правила начнут действовать с 2027 года.
По итогам девяти месяцев 2026 года Московский фонд реновации занял первое место среди российских застройщиков по объему введенного жилья. С января по сентябрь организация сдала почти 1,2 млн кв. м недвижимости. В эксплуатацию ввели 63 многоквартирных дома, расположенных в 52 жилых комплексах. Такие данные приводит портал ЕРЗ.
Вторую строчку рейтинга занял ПИК. За три квартала девелопер построил около 774 тыс. кв. м жилья. Третье место досталось компании «Самолет» с результатом примерно 544 тыс. кв. м.
Федеральные власти готовы пересмотреть условия семейной ипотеки, если новые правила приведут к заметному снижению спроса на жилье. Изменения, вступившие в силу 1 октября, должны сократить расходы бюджета и сделать программу более адресной. При этом правительство намерено следить за ситуацией на рынке и при необходимости корректировать механизм. Об этом сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин, передает «РИА Недвижимость».
По его словам, главная задача властей - обеспечить завершение строительства домов, за которые покупатели уже заплатили. Поэтому последствия обновления программы будут оценивать с учетом ситуации в строительной отрасли.
За первые 8 месяцев 2026 года в Москве зарегистрировали 49 713 договоров долевого участия с использованием эскроу-счетов. Это на 32% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, когда было оформлено 73 009 таких договоров.
При этом механизм эскроу продолжает использоваться в подавляющем большинстве сделок на первичном рынке.
Минстрой готовит единую систему оценки строительных компаний. Рейтинг должен показать, насколько подрядчик финансово устойчив, располагает необходимой техникой и квалифицированными специалистами. В дальнейшем эти данные планируют учитывать при допуске компаний к государственным контрактам.
Новая система должна изменить подход к выбору подрядчиков. Одной только низкой цены при проведении закупки может оказаться недостаточно.
Покупка комнаты для последующей сдачи в аренду может показаться простым способом получать доход от недвижимости. Порог входа здесь заметно ниже, чем при покупке студии или однокомнатной квартиры. При этом расчеты показывают довольно высокую доходность.
Большинство россиян оценивают свои условия проживания без крайностей. Для примерно половины опрошенных собственная квартира или дом вполне соответствуют повседневным потребностям. При этом финансовая сторона жилищного вопроса остается одной из самых чувствительных тем.
На рынке новостроек Москвы и области заметно увеличился объем квартир, которые застройщики не успели продать до ввода домов в эксплуатацию. Сейчас почти каждая пятая квартира в экспозиции первичного рынка приходится на уже сданные жилые комплексы. Для столичного региона это максимальный показатель за последние годы.
При этом участники рынка пока не видят в ситуации признаков серьезного затоваривания новостроек. Покупатель стал осторожнее, ипотека остается дорогой, а структура предложения постепенно меняется.
Семейная ипотека с осени 2026 года становится заметно сложнее для части заемщиков. Размер доступного кредита для некоторых семей увеличивается, однако вместе с ним меняются ставки и сокращается максимальный срок займа. В результате для получения той же суммы, которую раньше можно было оформить на более долгий срок, теперь может потребоваться существенно больший доход. Разница особенно заметна для семей с одним ребенком. При этом банк оценивает не зарплату одного родителя, а совокупный доход семьи.
Цены на московские новостройки давно заставляют покупателей внимательно смотреть не только на квартиру, но и на район. При этом даже внутри Старой Москвы стоимость жилья может отличаться довольно заметно. В начале сентября 2026 года самым доступным по цене нового жилья оказался район, который редко называют среди главных центров столичного строительства. Здесь средняя стоимость квадратного метра составила 270,1 тыс. руб.