Взяли ипотеку или кинули квартиру в залог под кредит - на ней висит ограничение. Вы собственник, но продать, подарить или переписать на кого-то не выйдет, пока долг не закроете. А ситуация может быть разной: срочный переезд, развод, нужда в деньгах или просто надоело тянуть этот кредит.
Разберемся, что можно сделать и как это обычно проходит на практике.
Банк держит квартиру как обеспечение. Пока вы не рассчитались - он имеет право блокировать любые сделки с недвижимостью. Даже если вы хотите просто выставить объявление, нормальный покупатель сразу увидит обременение в выписке ЕГРН и либо откажется, либо начнет торговаться сильно вниз.
Поэтому первый шаг всегда один - связаться с банком и понять, на каких условиях они готовы отпустить квартиру.
Схема 1. Сначала гасите долг, потом продаете
Самый понятный путь, если есть возможность собрать нужную сумму. Находите покупателя, берете у него задаток (или кидаете свои деньги), закрываете ипотеку, снимаете обременение и уже проводите обычную сделку.
Как это выглядит:
Минус - нужно, чтобы у покупателя (или у вас) сразу была сумма на закрытие кредита.
Схема 2. Все проходит через банк
Самый спокойный вариант для обеих сторон. Банк открывает две ячейки (или использует аккредитив / эскроу). В одну кладут остаток вашего долга, во вторую - деньги, которые вы получите. После регистрации сделки в Росреестре банк забирает свое, вы - свое.
Плюс в том, что банк сам контролирует процесс. Риск, что кто-то кинет или документы оформят криво, минимальный.
Схема 3. Ипотека переходит на покупателя
Квартира и остаток долга переезжают к новому человеку. Банк проверяет его доход, кредитную историю и платежеспособность. Если все устраивает - переоформляют.
На практике таких покупателей найти сложнее. Многие боятся связываться с чужой ипотекой, поэтому часто приходится делать скидку 15–25% от рыночной цены.
Если вы долго не платите, банк может забрать квартиру и выставить на торги. Цена почти всегда ниже рынка - им главное вернуть свои деньги. Торги проходят на специальных площадках, в том числе на torgi.gov.ru. Это уже крайний вариант, лучше до него не доводить.
Сначала внимательно читаете кредитный договор. Если там нет прямого запрета на продажу - пишете заявление. Указываете причину: переезд в другой город, улучшение жилищных условий, раздел имущества и т.д.
Сильно помогает, если у вас уже есть реальный покупатель. Особенно если он готов взять ипотеку в том же банке - тогда процесс идет быстрее.
Материнский капитал. Если при покупке использовали сертификат - детям должны быть выделены доли. Перед продажей нужно согласие опеки. С 2026 года доли детям можно выделить даже в ипотечной квартире без согласия банка.
Банкротство. Если продаете единственное жилье в рамках банкротства, с апреля 2026 года должник может получить 10% от выручки (но не больше суммы своего первоначального взноса и уже внесенных платежей).
Если квартира в собственности меньше пяти лет - придется заплатить 13% с разницы между ценой продажи и ценой покупки (проценты по кредиту в расчет не берутся). Есть имущественный вычет и вычет по процентам - ими можно воспользоваться, если еще не исчерпали лимиты.
Продажа квартиры с обременением - дело вполне рабочее. Главное не пытаться обойти банк и заранее все согласовать. Тогда процесс идет предсказуемо, без сюрпризов в последний момент.
Дата: 5 августа 2026
Автор: Антон Белоусов
Продажа квартиры или дома может обернуться дополнительными расходами для собственников. Минфин подготовил поправки в Налоговый кодекс, которые затрагивают порядок расчета НДФЛ с доходов от реализации недвижимости. Если законопроект примут, новые правила начнут действовать с 2027 года.
По итогам девяти месяцев 2026 года Московский фонд реновации занял первое место среди российских застройщиков по объему введенного жилья. С января по сентябрь организация сдала почти 1,2 млн кв. м недвижимости. В эксплуатацию ввели 63 многоквартирных дома, расположенных в 52 жилых комплексах. Такие данные приводит портал ЕРЗ.
Вторую строчку рейтинга занял ПИК. За три квартала девелопер построил около 774 тыс. кв. м жилья. Третье место досталось компании «Самолет» с результатом примерно 544 тыс. кв. м.
Федеральные власти готовы пересмотреть условия семейной ипотеки, если новые правила приведут к заметному снижению спроса на жилье. Изменения, вступившие в силу 1 октября, должны сократить расходы бюджета и сделать программу более адресной. При этом правительство намерено следить за ситуацией на рынке и при необходимости корректировать механизм. Об этом сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин, передает «РИА Недвижимость».
По его словам, главная задача властей - обеспечить завершение строительства домов, за которые покупатели уже заплатили. Поэтому последствия обновления программы будут оценивать с учетом ситуации в строительной отрасли.
За первые 8 месяцев 2026 года в Москве зарегистрировали 49 713 договоров долевого участия с использованием эскроу-счетов. Это на 32% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, когда было оформлено 73 009 таких договоров.
При этом механизм эскроу продолжает использоваться в подавляющем большинстве сделок на первичном рынке.
Минстрой готовит единую систему оценки строительных компаний. Рейтинг должен показать, насколько подрядчик финансово устойчив, располагает необходимой техникой и квалифицированными специалистами. В дальнейшем эти данные планируют учитывать при допуске компаний к государственным контрактам.
Новая система должна изменить подход к выбору подрядчиков. Одной только низкой цены при проведении закупки может оказаться недостаточно.
Покупка комнаты для последующей сдачи в аренду может показаться простым способом получать доход от недвижимости. Порог входа здесь заметно ниже, чем при покупке студии или однокомнатной квартиры. При этом расчеты показывают довольно высокую доходность.
Большинство россиян оценивают свои условия проживания без крайностей. Для примерно половины опрошенных собственная квартира или дом вполне соответствуют повседневным потребностям. При этом финансовая сторона жилищного вопроса остается одной из самых чувствительных тем.
На рынке новостроек Москвы и области заметно увеличился объем квартир, которые застройщики не успели продать до ввода домов в эксплуатацию. Сейчас почти каждая пятая квартира в экспозиции первичного рынка приходится на уже сданные жилые комплексы. Для столичного региона это максимальный показатель за последние годы.
При этом участники рынка пока не видят в ситуации признаков серьезного затоваривания новостроек. Покупатель стал осторожнее, ипотека остается дорогой, а структура предложения постепенно меняется.
Семейная ипотека с осени 2026 года становится заметно сложнее для части заемщиков. Размер доступного кредита для некоторых семей увеличивается, однако вместе с ним меняются ставки и сокращается максимальный срок займа. В результате для получения той же суммы, которую раньше можно было оформить на более долгий срок, теперь может потребоваться существенно больший доход. Разница особенно заметна для семей с одним ребенком. При этом банк оценивает не зарплату одного родителя, а совокупный доход семьи.
Цены на московские новостройки давно заставляют покупателей внимательно смотреть не только на квартиру, но и на район. При этом даже внутри Старой Москвы стоимость жилья может отличаться довольно заметно. В начале сентября 2026 года самым доступным по цене нового жилья оказался район, который редко называют среди главных центров столичного строительства. Здесь средняя стоимость квадратного метра составила 270,1 тыс. руб.