Еще недавно семейную ипотеку можно было оформить чуть ли не в две сделки на одну семью и почти без лишних вопросов от банка. С 2026 года лавочку прикрыли: правила ужесточили, а осенью условия могут поменяться еще раз - и не в лучшую сторону.
При этом ставка 6% пока держится, лимиты не урезали, а для отдельных категорий семей даже добавили новые бонусы. Разбираемся, что уже изменилось, что только обсуждается, и почему откладывать оформление семейной ипотеки сейчас невыгодно.
Раньше супруги нередко разделяли сделку и брали два кредита под льготную ставку каждый - формально это было не запрещено. С 1 февраля 2026 года эту лазейку закрыли: теперь оформить можно только один договор на семью, а муж и жена участвуют в нем как созаемщики. Второй льготной ипотеки на ту же семью уже не будет, как бы ни хотелось разделить недвижимость на два отдельных объекта.
Если своего дохода не хватает, в сделку по-прежнему можно добавить третьего участника - родственника или просто знакомого с хорошей зарплатой. Но теперь у этого шага есть цена: как только человек становится созаемщиком по чужой льготной ипотеке, он сам (и его супруг) теряет право оформить свою семейную ипотеку в будущем.
Раньше через таких «помощников» обходили ограничения программы. Сейчас схема фактически не работает - участие в чужом кредите закрывает доступ к собственной льготе.
Отдельный вопрос - можно ли оформить семейную ипотеку во второй раз, если раньше уже пользовались программой. Здесь правила зависят от даты первого договора: жесткие ограничения касаются сделок, заключенных после конца 2023 года, а для более ранних кредитов условия остаются мягче. Так что если ваша первая ипотека оформлена давно, повторное обращение может пройти проще, чем вы думаете.
Появилось требование, которое формально обойти уже не получится: ребенок должен быть зарегистрирован по тому же адресу, что и заемщик. Банк сверяет это через СНИЛС, и просто «дописать» ребенка в заявку для соответствия условиям больше нельзя - система такие попытки отсекает автоматически.
Раньше рефинансирование комбинированного кредита было рискованной операцией: пересматривали весь долг целиком, и льготная ставка терялась вместе с рыночной частью. Сейчас правило изменили - можно рефинансировать только ту часть кредита, что оформлена по рыночной ставке, а льготные 6% на оставшейся части сохраняются. Для тех, кто брал комбинированную схему, это существенно снижает риск.
После сокращения субсидий банки стали внимательнее к заявкам: чаще просят больший первоначальный взнос и тщательнее проверяют доход заемщика. По оценкам рынка, доля одобренных заявок может снизиться примерно на 10-15% - раньше пройти проверку было заметно проще.
Что важно знать, если планируете оформить семейную ипотеку прямо сейчас:
Программа рассчитана на несколько категорий семей: это родители с ребенком младше 6 лет (по свежим данным - младше семи), семьи с ребенком-инвалидом, а также семьи с двумя и более детьми, если покупают жилье в небольших городах или регионах с невысокими темпами строительства. Отдельно стоит присмотреться к семейной ипотеке в Москве - здесь действуют повышенные лимиты, что заметно расширяет выбор жилья по сравнению с регионами.
Официально текущие параметры программы зафиксированы минимум до 1 октября 2026 года - значит, резкого перелома условий прямо сейчас точно не будет. Но обсуждение реформы с повестки не снято, и направление изменений уже прослеживается.
Главная идея, которую рассматривают, - привязать ставку к количеству детей в семье. По одному из обсуждаемых сценариев, для семей с одним ребенком льготный процент может вырасти до 10-12%, для семей с двумя детьми остаться на уровне около 6%, а для многодетных - опуститься до 4% и ниже. Ранее об этом говорил и депутат Анатолий Аксаков: для семей с одним ребенком условия могут заметно ухудшиться, тогда как многодетным станет выгоднее.
Обсуждается и региональное ограничение - в Минфине рассматривают вариант, при котором оформить ипотеку можно будет только по месту регистрации заемщика. На перекос спроса в сторону столичных покупок ранее обращала внимание Валентина Матвиенко. Помимо этого на столе варианты расширения программы на вторичный рынок, увеличения лимитов по сумме и включения в программу семей с детьми старше 6 лет.
Пока одну часть льготы обсуждают на предмет ужесточения, другую, наоборот, расширили. С 1 сентября 2026 года при рождении или усыновлении второго и последующих детей заемщикам может быть доступен льготный период до 18 месяцев - это не заменяет саму льготную ставку, но дает дополнительную подстраховку в период роста расходов на семью.
Если оформление ипотеки уже в ваших планах, сейчас действует, по сути, окно прежних условий - без завышенных ставок и с сохраненными лимитами. Если параметры программы пересмотрят осенью, ежемесячный платеж может заметно вырасти, а для некоторых семей сделка и вовсе станет менее доступной. Особенно это касается семей с одним ребенком - именно для этой категории риски роста ставки выглядят наиболее реальными. Для многодетных семей ситуация не такая однозначная: изменения вполне могут сыграть им на руку и сделать условия еще выгоднее, чем сейчас. В любом случае откладывать оформление семейной ипотеки без веской причины сейчас смысла немного - тянуть время в такой ситуации попросту дороже.
Дата: 6 августа 2026
Автор: Антон Белоусов
Продажа квартиры или дома может обернуться дополнительными расходами для собственников. Минфин подготовил поправки в Налоговый кодекс, которые затрагивают порядок расчета НДФЛ с доходов от реализации недвижимости. Если законопроект примут, новые правила начнут действовать с 2027 года.
По итогам девяти месяцев 2026 года Московский фонд реновации занял первое место среди российских застройщиков по объему введенного жилья. С января по сентябрь организация сдала почти 1,2 млн кв. м недвижимости. В эксплуатацию ввели 63 многоквартирных дома, расположенных в 52 жилых комплексах. Такие данные приводит портал ЕРЗ.
Вторую строчку рейтинга занял ПИК. За три квартала девелопер построил около 774 тыс. кв. м жилья. Третье место досталось компании «Самолет» с результатом примерно 544 тыс. кв. м.
Федеральные власти готовы пересмотреть условия семейной ипотеки, если новые правила приведут к заметному снижению спроса на жилье. Изменения, вступившие в силу 1 октября, должны сократить расходы бюджета и сделать программу более адресной. При этом правительство намерено следить за ситуацией на рынке и при необходимости корректировать механизм. Об этом сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин, передает «РИА Недвижимость».
По его словам, главная задача властей - обеспечить завершение строительства домов, за которые покупатели уже заплатили. Поэтому последствия обновления программы будут оценивать с учетом ситуации в строительной отрасли.
За первые 8 месяцев 2026 года в Москве зарегистрировали 49 713 договоров долевого участия с использованием эскроу-счетов. Это на 32% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, когда было оформлено 73 009 таких договоров.
При этом механизм эскроу продолжает использоваться в подавляющем большинстве сделок на первичном рынке.
Минстрой готовит единую систему оценки строительных компаний. Рейтинг должен показать, насколько подрядчик финансово устойчив, располагает необходимой техникой и квалифицированными специалистами. В дальнейшем эти данные планируют учитывать при допуске компаний к государственным контрактам.
Новая система должна изменить подход к выбору подрядчиков. Одной только низкой цены при проведении закупки может оказаться недостаточно.
Покупка комнаты для последующей сдачи в аренду может показаться простым способом получать доход от недвижимости. Порог входа здесь заметно ниже, чем при покупке студии или однокомнатной квартиры. При этом расчеты показывают довольно высокую доходность.
Большинство россиян оценивают свои условия проживания без крайностей. Для примерно половины опрошенных собственная квартира или дом вполне соответствуют повседневным потребностям. При этом финансовая сторона жилищного вопроса остается одной из самых чувствительных тем.
На рынке новостроек Москвы и области заметно увеличился объем квартир, которые застройщики не успели продать до ввода домов в эксплуатацию. Сейчас почти каждая пятая квартира в экспозиции первичного рынка приходится на уже сданные жилые комплексы. Для столичного региона это максимальный показатель за последние годы.
При этом участники рынка пока не видят в ситуации признаков серьезного затоваривания новостроек. Покупатель стал осторожнее, ипотека остается дорогой, а структура предложения постепенно меняется.
Семейная ипотека с осени 2026 года становится заметно сложнее для части заемщиков. Размер доступного кредита для некоторых семей увеличивается, однако вместе с ним меняются ставки и сокращается максимальный срок займа. В результате для получения той же суммы, которую раньше можно было оформить на более долгий срок, теперь может потребоваться существенно больший доход. Разница особенно заметна для семей с одним ребенком. При этом банк оценивает не зарплату одного родителя, а совокупный доход семьи.
Цены на московские новостройки давно заставляют покупателей внимательно смотреть не только на квартиру, но и на район. При этом даже внутри Старой Москвы стоимость жилья может отличаться довольно заметно. В начале сентября 2026 года самым доступным по цене нового жилья оказался район, который редко называют среди главных центров столичного строительства. Здесь средняя стоимость квадратного метра составила 270,1 тыс. руб.