Программа реновации в Москве давно перестала быть просто способом переехать из старой пятиэтажки в новостройку - для некоторых это стало реальным способом заработка.
Правда, схема, которая приносила легкие деньги несколько лет назад, сегодня работает совсем иначе, и без понимания нюансов можно легко прогадать. Одни находят удачный вариант и получают квартиру в разы дороже той, что купили, а другие годами ждут переселения без всякой выгоды. Разница между этими сценариями в том, насколько внимательно вы подошли к выбору дома и района. Расскажем, как устроена эта схема сейчас, где искать подходящие варианты, как купить квартиру под реновацию и сколько реально можно заработать.
Программу реновации московские власти запустили еще в 2017 году: цель - заменить старые пятиэтажки современными жилыми комплексами с продуманной инфраструктурой. Владельцам квартир в таких домах предлагают переехать в новостройки бесплатно.
Число комнат при переезде сохраняется, а вот площадь обычно увеличивается - в новых домах просторнее кухни, прихожие и санузлы. Даже если старая хрущевка совсем маленькая, новая квартира будет не менее 38-40 кв. м. При желании можно докупить дополнительные метры - вплоть до 100 кв. м - со скидкой к рыночной цене.
Отдельная история - владельцы четырехкомнатных квартир: по закону от 26 декабря 2024 года № 486-ФЗ, если государство не в силах предложить равноценную замену, им могут выделить сразу две квартиры в новостройке общей площадью до 100 кв. м. А поскольку жилье в старом фонде обычно стоит дешевле аналогичного в новостройках, некоторые собственники получают квартиры на 20-100% дороже той, что у них была, - причем совершенно бесплатно. Именно поэтому квартиры, попадающие под реновацию, все чаще рассматривают не только как способ улучшить жилищные условия, но и как источник дохода.
Здесь главная сложность в том, что официальных сроков переселения конкретного дома нигде не публикуют. Единственный ориентир - готовность новостроек рядом с домами, которые попали под реновацию. Чем быстрее рядом сдают новый корпус, тем скорее начнется переселение. Проще всего сориентироваться, если искать именно квартиры в пятиэтажках под реновацию - такие дома чаще всего расселяют в числе первых.
Чтобы сориентироваться, стоит открыть карту реновации - там собраны все дома программы, а также объекты, которые уже строятся или сданы. Интересуют две категории меток:
С первой категорией сложнее всего: собственники в таких домах знают, что переселение вот-вот случится, поэтому квартиры почти не продают. Если вариант все же появляется, цена будет близка к стоимости новостройки, и заработать на разнице не выйдет.
Поэтому разумнее смотреть на вторую категорию - дома рядом со стройками. Здесь еще можно найти квартиры на продажу, хотя стоить они будут дороже похожего жилья в домах, не попавших в программу. Но ждать переселения придется примерно год-два, иногда дольше. Если хочется совсем низкую цену и есть запас времени в 5-10 лет, стоит смотреть на отметки «стартовых площадок» - именно там власти планируют строить дома для будущего переселения.
Работать с картой просто: выбираете нужный округ, например ЮАО, кликаете на него - открывается детальная схема с районами. Синим цветом там отмечены дома под реновацию, зеленым - уже сданные новостройки, оранжевым - те, что еще строятся. Клик по метке открывает страницу конкретного жилого комплекса с датой сдачи. Найдя подходящий район, дальше остается открыть Циан или Авито и поискать объявления о продаже квартир под реновацию в нужных домах.
Риск того, что дом уберут из программы после включения, минимальный. Единичные случаи бывают, если кто-то из собственников категорически против переезда, - тогда вопрос решается через суд.
Формально весь дом может проголосовать за выход из программы, но сделать это разрешено только до того момента, пока хотя бы один собственник не подписал договор на переселение. На практике таких случаев пока не фиксировали. Так что риск, что решение купить квартиру под реновацию в Москве окажется напрасным, минимален.
Схема с покупкой квартир под реновацию отлично работала для тех, кто заходил в нее в 2018-2020 годах. Сейчас найти по-настоящему выгодный вариант сложнее: если подходящая квартира и появляется в продаже, она обычно на 10-20% дороже похожего жилья в домах вне программы. Тем не менее купить квартиру под реновацию в Москве с прицелом на выгоду все еще реально - просто придется тщательнее выбирать район и дом.
Точную доходность предсказать невозможно - многое зависит от района, конкретного дома и сроков переселения. Но для примера разберем условную ситуацию. Есть двухкомнатная квартира площадью 45 кв. м в старом фонде стоимостью 10 млн рублей. При переселении за нее положена такая же двушка, но уже 55 кв. м и стоимостью около 16 млн рублей. Продав новую квартиру, теоретически можно получить порядка 6 млн рублей разницы - правда, из этой суммы еще вычтется НДФЛ, а ждать переселения придется год-два.
Заработок можно увеличить, если докупить квадратные метры со скидкой около 10% от рыночной цены - максимум до 100 кв. м. Скажем, если по программе положена двушка на 50 кв. м, можно доплатить за дополнительные 20 кв. м. При цене квадратного метра в 400 тысяч рублей за эти метры придется отдать не 8 млн, а порядка 7,2 млн рублей - экономия около 800 тысяч. При продаже новой квартиры прибыль складывается и за счет скидки, и за счет роста цен на жилье. Но стоит учитывать: после массового переселения в обновленном районе часто возникает избыток предложения на рынке, из-за чего цены на квартиры могут заметно просесть.
Купить квартиру под реновацию в ипотеку теоретически можно, но с серьезными оговорками. Большинство банков отказывает в кредите на старое жилье, которое пойдет под снос, - для банка это ненадежный залог. А вот оформить ипотеку на покупку дополнительных метров уже после переселения вполне реально.
Если подытожить, купить квартиру под реновацию - разумное решение для тех, кто готов разбираться в деталях и ждать переселения от года до нескольких лет. Схема требует терпения и внимательного анализа карты реновации, зато при удачном раскладе может принести реальную выгоду - и в виде квартиры большей площади, и в виде разницы в цене при продаже.
Сколько можно заработать на квартире под реновацию?
В зависимости от района и конкретного дома разница между стоимостью старой квартиры и новой после переселения может достигать нескольких миллионов рублей - в приведенном примере с двушкой это порядка 6 млн рублей до вычета налога.
Как узнать, когда именно расселят конкретный дом?
Официальных сроков переселения по каждому дому не публикуют. Ориентироваться стоит на готовность новостроек рядом - чем ближе к сдаче соседний корпус, тем скорее начнется переселение именно этого дома.
Можно ли докупить дополнительную площадь при переселении?
Да, собственникам предлагают докупить метры до 100 кв. м со скидкой к рыночной цене - это один из способов увеличить будущую выгоду от продажи.
Есть ли риск, что дом исключат из программы реновации?
Риск минимальный. Исключить дом можно только до подписания договора о переселении хотя бы одним из собственников, и на практике массовых случаев исключения домов пока не было.
Можно ли оформить ипотеку на квартиру под реновацию?
На саму старую квартиру под снос банки кредит почти никогда не дают - плохой залог. А вот ипотеку на докупку дополнительных метров при переселении оформить реально.
Стоит ли сейчас заходить в эту схему ради заработка?
Схема все еще рабочая, но уже не такая выгодная, как в 2018-2020 годах: подходящие варианты стоят на 10-20% дороже аналогичного жилья вне программы, а доходность сильно зависит от конкретного района и сроков переселения.
Дата: 13 августа 2026
Автор: Антон Белоусов
При выборе квартиры покупатели обычно смотрят на район, дом и планировку, а вот главные проблемы часто прячутся куда глубже: под слоем свежей краски, за новыми обоями или внутри стен, где скрыта проводка. Такие дефекты способны обернуться сотнями тысяч рублей дополнительных расходов уже после сделки. Разбираемся, на что обратить внимание при осмотре квартиры, какие проблемы можно найти самостоятельно, а для каких понадобится помощь профессионала, и что делать, если недостаток обнаружился уже после покупки.
Многие годами живут с мыслью «вот снизят ставку, тогда и куплю квартиру». Но эксперты рынка недвижимости в один голос заявляют: такая тактика ожидания может обернуться серьезными финансовыми потерями. Пока одни откладывают покупку в надежде на более выгодные условия, цены на жилье продолжают расти, а «золотые» варианты уходят с рынка. Разбираемся, почему покупка квартиры сейчас может оказаться разумнее, чем кажется на первый взгляд, и в каких случаях действительно стоит повременить и остаться в аренде.
Выписка из ЕГРН давно стала для покупателей квартир своеобразным талисманом: есть свежая выписка, значит сделка безопасна. На самом деле это одно из самых опасных заблуждений на рынке недвижимости. Даже идеально чистая выписка не расскажет о бывшем супруге, несовершеннолетних детях или наследниках, которые могут появиться спустя месяцы после сделки. Юрист по недвижимости Анастасия Журавлева объяснила, какие риски скрываются за пределами стандартной проверки и почему торопиться с передачей денег категорически не стоит.
Подмосковный и новомосковский рынок вторичного жилья продолжает жить в спокойном, размеренном ритме. Никакого ажиотажа здесь не наблюдается, зато присутствует то, что можно назвать здоровой стабильностью: цены прибавляют примерно на уровне инфляции, спрос сохраняется, а структура предложения постепенно меняется под влиянием разных факторов.
Разговоры о том, когда ипотека и потребительские кредиты снова станут по-настоящему доступными, не утихают уже давно. Регулятор представил свежий взгляд на будущее денежно-кредитной политики, и этот взгляд скорее сдержанный, чем оптимистичный: до возвращения ставки к привычным докризисным значениям пройдет еще немало времени.
Рынок новостроек в крупных российских городах демонстрирует оживление. Девелоперы стали активнее выводить проекты на старт продаж, и августовская статистика наглядно показывает, что застройщики не сбавляют обороты даже в конце лета, а наоборот наращивают предложение.
Российский рынок жилищного кредитования готовится к заметной перестройке. Банкиры прогнозируют, что уже в обозримом будущем рыночная ипотека перестанет быть второстепенным продуктом и займет место основного драйвера отрасли, потеснив льготные госпрограммы, которые долгое время были главным инструментом поддержки спроса.
Раньше сертификат на маткапитал реально помогал закрыть часть стоимости квартиры, а сейчас все чаще становится просто приятным дополнением к бюджету. Специалисты рынка недвижимости обратили внимание на странную тенденцию: семьи все реже пускают эти деньги именно на жилье. Куда же уходят выплаты и почему покупка квартиры перестала быть приоритетом? Ответ оказался куда прозаичнее, чем кажется на первый взгляд, и дело далеко не в одной только жадности застройщиков.
Еще год назад большинство потенциальных покупателей массового сегмента твердо держались за старую Москву. Сейчас картина заметно изменилась. Почти половина тех, кто изначально планировал столичную новостройку, пересматривает свои планы и смотрит в сторону Подмосковья. Что происходит на рынке и стоит ли вам тоже обратить внимание на областные проекты?
Архитектура давно перестала быть просто про стены и крышу - сегодня здания все чаще превращаются в настоящие арт-объекты. Похоже, именно такой проект скоро появится в одном из центральных районов столицы. Речь идет о деловом комплексе, облик которого будет буквально трансформироваться в зависимости от того, с какой стороны на него смотреть. Звучит как что-то футуристическое, но проект уже прошел необходимые согласования и вполне реален. Разбираемся, что за здание появится в Дорогомилово и чем оно так необычно.