Программа реновации в Москве давно перестала быть просто способом переехать из старой пятиэтажки в новостройку - для некоторых это стало реальным способом заработка.
Правда, схема, которая приносила легкие деньги несколько лет назад, сегодня работает совсем иначе, и без понимания нюансов можно легко прогадать. Одни находят удачный вариант и получают квартиру в разы дороже той, что купили, а другие годами ждут переселения без всякой выгоды. Разница между этими сценариями в том, насколько внимательно вы подошли к выбору дома и района. Расскажем, как устроена эта схема сейчас, где искать подходящие варианты, как купить квартиру под реновацию и сколько реально можно заработать.
Программу реновации московские власти запустили еще в 2017 году: цель - заменить старые пятиэтажки современными жилыми комплексами с продуманной инфраструктурой. Владельцам квартир в таких домах предлагают переехать в новостройки бесплатно.
Число комнат при переезде сохраняется, а вот площадь обычно увеличивается - в новых домах просторнее кухни, прихожие и санузлы. Даже если старая хрущевка совсем маленькая, новая квартира будет не менее 38-40 кв. м. При желании можно докупить дополнительные метры - вплоть до 100 кв. м - со скидкой к рыночной цене.
Отдельная история - владельцы четырехкомнатных квартир: по закону от 26 декабря 2024 года № 486-ФЗ, если государство не в силах предложить равноценную замену, им могут выделить сразу две квартиры в новостройке общей площадью до 100 кв. м. А поскольку жилье в старом фонде обычно стоит дешевле аналогичного в новостройках, некоторые собственники получают квартиры на 20-100% дороже той, что у них была, - причем совершенно бесплатно. Именно поэтому квартиры, попадающие под реновацию, все чаще рассматривают не только как способ улучшить жилищные условия, но и как источник дохода.
Здесь главная сложность в том, что официальных сроков переселения конкретного дома нигде не публикуют. Единственный ориентир - готовность новостроек рядом с домами, которые попали под реновацию. Чем быстрее рядом сдают новый корпус, тем скорее начнется переселение. Проще всего сориентироваться, если искать именно квартиры в пятиэтажках под реновацию - такие дома чаще всего расселяют в числе первых.
Чтобы сориентироваться, стоит открыть карту реновации - там собраны все дома программы, а также объекты, которые уже строятся или сданы. Интересуют две категории меток:
С первой категорией сложнее всего: собственники в таких домах знают, что переселение вот-вот случится, поэтому квартиры почти не продают. Если вариант все же появляется, цена будет близка к стоимости новостройки, и заработать на разнице не выйдет.
Поэтому разумнее смотреть на вторую категорию - дома рядом со стройками. Здесь еще можно найти квартиры на продажу, хотя стоить они будут дороже похожего жилья в домах, не попавших в программу. Но ждать переселения придется примерно год-два, иногда дольше. Если хочется совсем низкую цену и есть запас времени в 5-10 лет, стоит смотреть на отметки «стартовых площадок» - именно там власти планируют строить дома для будущего переселения.
Работать с картой просто: выбираете нужный округ, например ЮАО, кликаете на него - открывается детальная схема с районами. Синим цветом там отмечены дома под реновацию, зеленым - уже сданные новостройки, оранжевым - те, что еще строятся. Клик по метке открывает страницу конкретного жилого комплекса с датой сдачи. Найдя подходящий район, дальше остается открыть Циан или Авито и поискать объявления о продаже квартир под реновацию в нужных домах.
Риск того, что дом уберут из программы после включения, минимальный. Единичные случаи бывают, если кто-то из собственников категорически против переезда, - тогда вопрос решается через суд.
Формально весь дом может проголосовать за выход из программы, но сделать это разрешено только до того момента, пока хотя бы один собственник не подписал договор на переселение. На практике таких случаев пока не фиксировали. Так что риск, что решение купить квартиру под реновацию в Москве окажется напрасным, минимален.
Схема с покупкой квартир под реновацию отлично работала для тех, кто заходил в нее в 2018-2020 годах. Сейчас найти по-настоящему выгодный вариант сложнее: если подходящая квартира и появляется в продаже, она обычно на 10-20% дороже похожего жилья в домах вне программы. Тем не менее купить квартиру под реновацию в Москве с прицелом на выгоду все еще реально - просто придется тщательнее выбирать район и дом.
Точную доходность предсказать невозможно - многое зависит от района, конкретного дома и сроков переселения. Но для примера разберем условную ситуацию. Есть двухкомнатная квартира площадью 45 кв. м в старом фонде стоимостью 10 млн рублей. При переселении за нее положена такая же двушка, но уже 55 кв. м и стоимостью около 16 млн рублей. Продав новую квартиру, теоретически можно получить порядка 6 млн рублей разницы - правда, из этой суммы еще вычтется НДФЛ, а ждать переселения придется год-два.
Заработок можно увеличить, если докупить квадратные метры со скидкой около 10% от рыночной цены - максимум до 100 кв. м. Скажем, если по программе положена двушка на 50 кв. м, можно доплатить за дополнительные 20 кв. м. При цене квадратного метра в 400 тысяч рублей за эти метры придется отдать не 8 млн, а порядка 7,2 млн рублей - экономия около 800 тысяч. При продаже новой квартиры прибыль складывается и за счет скидки, и за счет роста цен на жилье. Но стоит учитывать: после массового переселения в обновленном районе часто возникает избыток предложения на рынке, из-за чего цены на квартиры могут заметно просесть.
Купить квартиру под реновацию в ипотеку теоретически можно, но с серьезными оговорками. Большинство банков отказывает в кредите на старое жилье, которое пойдет под снос, - для банка это ненадежный залог. А вот оформить ипотеку на покупку дополнительных метров уже после переселения вполне реально.
Если подытожить, купить квартиру под реновацию - разумное решение для тех, кто готов разбираться в деталях и ждать переселения от года до нескольких лет. Схема требует терпения и внимательного анализа карты реновации, зато при удачном раскладе может принести реальную выгоду - и в виде квартиры большей площади, и в виде разницы в цене при продаже.
Сколько можно заработать на квартире под реновацию?
В зависимости от района и конкретного дома разница между стоимостью старой квартиры и новой после переселения может достигать нескольких миллионов рублей - в приведенном примере с двушкой это порядка 6 млн рублей до вычета налога.
Как узнать, когда именно расселят конкретный дом?
Официальных сроков переселения по каждому дому не публикуют. Ориентироваться стоит на готовность новостроек рядом - чем ближе к сдаче соседний корпус, тем скорее начнется переселение именно этого дома.
Можно ли докупить дополнительную площадь при переселении?
Да, собственникам предлагают докупить метры до 100 кв. м со скидкой к рыночной цене - это один из способов увеличить будущую выгоду от продажи.
Есть ли риск, что дом исключат из программы реновации?
Риск минимальный. Исключить дом можно только до подписания договора о переселении хотя бы одним из собственников, и на практике массовых случаев исключения домов пока не было.
Можно ли оформить ипотеку на квартиру под реновацию?
На саму старую квартиру под снос банки кредит почти никогда не дают - плохой залог. А вот ипотеку на докупку дополнительных метров при переселении оформить реально.
Стоит ли сейчас заходить в эту схему ради заработка?
Схема все еще рабочая, но уже не такая выгодная, как в 2018-2020 годах: подходящие варианты стоят на 10-20% дороже аналогичного жилья вне программы, а доходность сильно зависит от конкретного района и сроков переселения.
Дата: 13 августа 2026
Автор: Антон Белоусов
Продажа квартиры или дома может обернуться дополнительными расходами для собственников. Минфин подготовил поправки в Налоговый кодекс, которые затрагивают порядок расчета НДФЛ с доходов от реализации недвижимости. Если законопроект примут, новые правила начнут действовать с 2027 года.
По итогам девяти месяцев 2026 года Московский фонд реновации занял первое место среди российских застройщиков по объему введенного жилья. С января по сентябрь организация сдала почти 1,2 млн кв. м недвижимости. В эксплуатацию ввели 63 многоквартирных дома, расположенных в 52 жилых комплексах. Такие данные приводит портал ЕРЗ.
Вторую строчку рейтинга занял ПИК. За три квартала девелопер построил около 774 тыс. кв. м жилья. Третье место досталось компании «Самолет» с результатом примерно 544 тыс. кв. м.
Федеральные власти готовы пересмотреть условия семейной ипотеки, если новые правила приведут к заметному снижению спроса на жилье. Изменения, вступившие в силу 1 октября, должны сократить расходы бюджета и сделать программу более адресной. При этом правительство намерено следить за ситуацией на рынке и при необходимости корректировать механизм. Об этом сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин, передает «РИА Недвижимость».
По его словам, главная задача властей - обеспечить завершение строительства домов, за которые покупатели уже заплатили. Поэтому последствия обновления программы будут оценивать с учетом ситуации в строительной отрасли.
За первые 8 месяцев 2026 года в Москве зарегистрировали 49 713 договоров долевого участия с использованием эскроу-счетов. Это на 32% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, когда было оформлено 73 009 таких договоров.
При этом механизм эскроу продолжает использоваться в подавляющем большинстве сделок на первичном рынке.
Минстрой готовит единую систему оценки строительных компаний. Рейтинг должен показать, насколько подрядчик финансово устойчив, располагает необходимой техникой и квалифицированными специалистами. В дальнейшем эти данные планируют учитывать при допуске компаний к государственным контрактам.
Новая система должна изменить подход к выбору подрядчиков. Одной только низкой цены при проведении закупки может оказаться недостаточно.
Покупка комнаты для последующей сдачи в аренду может показаться простым способом получать доход от недвижимости. Порог входа здесь заметно ниже, чем при покупке студии или однокомнатной квартиры. При этом расчеты показывают довольно высокую доходность.
Большинство россиян оценивают свои условия проживания без крайностей. Для примерно половины опрошенных собственная квартира или дом вполне соответствуют повседневным потребностям. При этом финансовая сторона жилищного вопроса остается одной из самых чувствительных тем.
На рынке новостроек Москвы и области заметно увеличился объем квартир, которые застройщики не успели продать до ввода домов в эксплуатацию. Сейчас почти каждая пятая квартира в экспозиции первичного рынка приходится на уже сданные жилые комплексы. Для столичного региона это максимальный показатель за последние годы.
При этом участники рынка пока не видят в ситуации признаков серьезного затоваривания новостроек. Покупатель стал осторожнее, ипотека остается дорогой, а структура предложения постепенно меняется.
Семейная ипотека с осени 2026 года становится заметно сложнее для части заемщиков. Размер доступного кредита для некоторых семей увеличивается, однако вместе с ним меняются ставки и сокращается максимальный срок займа. В результате для получения той же суммы, которую раньше можно было оформить на более долгий срок, теперь может потребоваться существенно больший доход. Разница особенно заметна для семей с одним ребенком. При этом банк оценивает не зарплату одного родителя, а совокупный доход семьи.
Цены на московские новостройки давно заставляют покупателей внимательно смотреть не только на квартиру, но и на район. При этом даже внутри Старой Москвы стоимость жилья может отличаться довольно заметно. В начале сентября 2026 года самым доступным по цене нового жилья оказался район, который редко называют среди главных центров столичного строительства. Здесь средняя стоимость квадратного метра составила 270,1 тыс. руб.