Новая Москва и Подмосковье продолжают дорожать вслед за инфляцией

Общая динамика цен

По итогам последнего месяца лета готовое жилье во всех крупных макролокациях региона подорожало практически синхронно. Старая Москва прибавила около 0,8% и вплотную подошла к отметке 303 тысячи рублей за квадратный метр. Новая Москва показала такой же темп роста – плюс 0,8% – и остановилась в районе 222 тысяч рублей за «квадрат». Подмосковье подорожало чуть скромнее, примерно на 0,7%, добравшись до уровня около 164 тысяч рублей за квадратный метр.

Разница в темпах роста минимальна, что говорит об отсутствии резких перекосов между сегментами. Покупатели активны примерно в равной степени во всех частях региона.

Ближний пояс остается в приоритете

Внутри самого Подмосковья спрос по-прежнему концентрируется преимущественно в ближней зоне. Жилье, расположенное поблизости от границ мегаполиса, за месяц подорожало заметнее прочих – прирост превысил один процент. Для сравнения, средний пояс прибавил около 0,4%, а дальний – порядка 0,5%. Схожая картина наблюдалась и месяцем ранее, что говорит об устойчивости этого тренда.

В Новой Москве расстановка сил оказалась немного иной: Троицкий округ прибавил около 0,9%, немного обогнав по темпам удорожания примыкающий к МКАД Новомосковский округ, который вырос примерно на 0,7%.

Разные предпочтения по типам жилья

Интересная особенность прослеживается в разрезе типов домов и комнатности квартир, причем в Новой Москве и в Подмосковье картина складывается практически зеркальная.

В Новой Москве заметно выделяются такие тенденции:

• современный монолит-кирпич прибавил около 1,2%, обогнав по темпам роста панельные дома, которые выросли примерно на 0,5%;
• среди квартир разной комнатности лидируют однокомнатные варианты с приростом около 1,5%;
• двухкомнатные квартиры прибавили заметно скромнее – порядка 0,6%, а трехкомнатные показали рост около 0,5%.

В Подмосковье же ситуация выглядит противоположной:

• лидерами по темпам роста цен становятся двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, прибавившие около 1,0% и 0,9% соответственно;
• однокомнатное жилье заметно отстает, показав рост лишь около 0,3%;
• современный монолит-кирпич прибавил порядка 0,3%, тогда как современная панель выросла почти на 1,1%, а старая советская панель – около 1,0%.

Такое расхождение объясняется разной логикой покупательского поведения: в Новой Москве заметную роль играют инвесторы, ориентированные на компактное и ликвидное жилье, тогда как в Подмосковье преобладает спрос семей, которым нужны просторные квартиры для постоянного проживания.

Что происходит внутри округов

Внутри самой столицы динамика цен по округам оказалась неравномерной. Юго-Восточный округ показал наиболее заметный рост – около 1,7%, следом расположился Южный округ с приростом порядка 1,4%. Северный округ прибавил около 1,2%, а Северо-Западный – примерно 0,8%. При этом Западный и Восточный округа показали символическое снижение, примерно на 0,2%, а Центральный округ почти не изменился, прибавив лишь около 0,1%.

Такая пестрая картина типична для рынка, где активность покупателей смещается точечно, в зависимости от конкретного предложения, а не от общей тенденции по всему городу.

Парадоксы вторичного рынка

Специалисты отмечают, что рынок готового жилья столичного региона в последние месяцы демонстрирует довольно необычное сочетание характеристик. Формально объем предложения остается стабильным, статистика фиксирует уверенный ценовой рост, однако покупатели на практике жалуются на нехватку качественных и доступных вариантов.

Причина кроется не в удорожании конкретных квартир, а в изменении самой структуры предложения. Привлекательные и недорогие лоты уходят с рынка почти мгновенно, а задерживаются на витринах либо переоцененные объекты, либо квартиры, требующие серьезных вложений в ремонт. Дополнительное давление на спрос оказывают покупатели, перебирающиеся из новостроек на вторичный рынок в поисках более доступных вариантов.

Рынок аренды как индикатор

Определенным сигналом на будущее может служить и ситуация на рынке аренды жилья, который традиционно реагирует на изменения быстрее, чем рынок купли-продажи. Сейчас предложение арендного жилья постепенно увеличивается, цены при этом остаются практически неизменными, а интерес арендаторов смещается от старого жилого фонда к более новым домам.

Подобная стагнация арендных ставок на фоне растущего предложения нередко предвещает более осторожное поведение и на рынке продаж в перспективе ближайших месяцев.

Снижение юридических рисков

Отдельного внимания заслуживает позитивный фактор, способный поддержать вторичный рынок в дальнейшем – постепенное снижение юридических рисков при сделках с жильем. После завершения одного из резонансных судебных разбирательств, привлекшего широкое внимание, высшая судебная инстанция утвердила обзор практики по делам, связанным с оспариванием сделок, в результате которых менялось право собственности на жилые помещения.

Это означает, что отдельные прецеденты постепенно закрепляются в виде устойчивой судебной практики, что в перспективе должно снизить неопределенность для покупателей вторичного жилья и повысить доверие к сделкам на этом рынке.