Как не купить квартиру с «сюрпризом»: скрытые дефекты, которые прячутся под обоями и краской

С чего начать осмотр квартиры

Специалисты советуют начинать проверку с двух самых простых, но показательных вещей - углов и электрики, особенно если речь идет о жилье в старом фонде.

Плесень и грибок. Если квартира угловая, внешняя стена напрямую соприкасается с улицей. На таких стенах в первую очередь нужно проверить углы на наличие плесени. Если у прежних хозяев мебель стояла вплотную к стене, там почти наверняка будет плесень или грибок из-за отсутствия естественной вентиляции. А если мебель не примыкала к стене, но плесень все равно есть, скорее всего, придется дополнительно утеплять стену.

Состояние проводки. В старых домах электросети редко рассчитаны на современную нагрузку от бытовой техники. Стоит обратить внимание на несколько моментов:

• расположены ли розетки там, где они были заложены по изначальному проекту, или их переносили;
• есть ли на обоях желтые полосы вдоль скрытой проводки - это признак нагревания кабеля;
• если такие следы есть, вероятнее всего, потребуется полная замена электрики, а значит, и капитальный ремонт.

Протечки и их источник. Важно понимать, откуда именно течет вода. Если квартиру залили соседи сверху, вопрос решается напрямую с ними. Но если жилье находится на последнем этаже и протекает крыша, ситуация серьезнее: придется взаимодействовать с управляющей компанией, а решение проблемы может затянуться.

Простые способы проверки без специального оборудования

Оказывается, часть дефектов можно выявить и без профессиональных инструментов, буквально подручными средствами.

• Вентиляция. Тягу можно проверить обычной зажигалкой, предварительно приоткрыв окно для притока воздуха. Если пламя не отклоняется, значит, с вентиляцией есть проблема, обычно ее решает установка приточного клапана.
• Ровность стен и пола. Если между наличниками межкомнатных дверей и стеной заметны зазоры, скорее всего, стены не выравнивали при ремонте. То же касается плинтусов. Для проверки пола можно взять обычный теннисный мячик: на кривом основании он покатится сам по себе.
• Продувание окон. Проверяется только в холодное время года. Нужно провести рукой под подоконником: если оттуда ощутимо дует, даже при новых пластиковых окнах, придется их демонтировать, запенивать заново и переустанавливать.
• Напор воды в коммуникациях. Покупатель имеет полное право включить воду и посмотреть на напор. Тонкая, слабая струйка может говорить как о проблемах с самой сантехникой, так и с входной трубой или клапаном, который просто нужно отрегулировать.

Что способен обнаружить только специалист

Часть дефектов невозможно выявить на глаз, для этого профессионалы используют целый набор инструментов: лазерный уровень и нивелир, склерометр для проверки плотности стяжки, анемометр для оценки вытяжки, тепловизор для поиска мест продувания и электронный угломер.

Даже в новостройках нередко встречаются неочевидные проблемы:

• некачественная герметизация швов;
• неровности стен и пола, которые формально укладываются в допустимые застройщиком нормы;
• трещины и пустоты под штукатуркой, обнаружить которые можно, простукивая стены;
• неработающая электропроводка, где может отсутствовать фаза или ноль, выявить это способен только тестер.

Отдельная сложность связана с системой отопления. Если квартиру принимают летом, вне отопительного сезона, течи в трубах попросту невозможно обнаружить заранее, и они становятся неприятным сюрпризом уже зимой.

Что считается скрытым дефектом с точки зрения закона

Юристы поясняют, что скрытым дефектом признается недостаток, который покупатель объективно не мог обнаружить при обычном осмотре перед сделкой. Это может быть трещина в конструкции, дефект проводки или проблема с гидроизоляцией.

Главная сложность при обращении в суд - доказать, что недостаток существовал именно до передачи квартиры новому владельцу, а не появился уже после.

Что делать при обнаружении дефекта

Если проблема выявлена уже после покупки, специалисты рекомендуют придерживаться четкого порядка действий:

• не устранять дефект сразу, не разобравшись в его причине;
• зафиксировать находку на фото и видео;
• пригласить специалиста для оценки ситуации;
• при серьезном недостатке организовать строительное обследование или полноценную экспертизу;
• направить продавцу письменную претензию с описанием проблемы.

Важно понимать, что ответственность продавца и застройщика различается. На вторичном рынке продавцу можно предъявить претензии только в том случае, если покупатель докажет, что недостаток возник до передачи квартиры, поэтому качество собранных доказательств играет ключевую роль. К застройщикам же применяются отдельные гарантийные правила с иным объемом ответственности.

В зависимости от конкретной ситуации покупатель вправе требовать устранения недостатков, уменьшения стоимости квартиры или возмещения понесенных расходов на ремонт. Общий срок исковой давности по таким спорам составляет три года, однако обращаться с претензией лучше без промедления.

На что обратить внимание еще на этапе выбора

Отдельный совет касается самой цены объекта. Скрытые дефекты значительно чаще встречаются в квартирах, которые продаются с заметным дисконтом. Продавец может объяснять низкую цену срочностью продажи, но за этим нередко скрываются и другие неприятные сюрпризы, которые всплывают уже после сделки.