Как меняется портрет покупателя квартир

Инвесторов стало заметно больше

Один из крупных застройщиков поделился наблюдением: с начала года доля покупателей-инвесторов выросла почти втрое, от менее чем десятой части в январе до почти четверти к августу. Доля тех, кто берет квартиру исключительно для себя, за это время сократилась с почти девяти десятых до примерно двух третей. Застройщик уверяет, что прибавилось не только процентов, но и живых людей с инвестиционными намерениями. Стоит помнить, что перед нами данные одной компании, а другие игроки рынка тенденцию признают, но советуют не преувеличивать: по их ощущениям, интерес к такой покупке возвращается постепенно, без резких скачков.

Кто и зачем приходит за квартирой

Если разложить клиентов того же застройщика по группам за первое полугодие, получится примерно такая картина:

• около трех четвертей по-прежнему покупают жилье для собственной жизни, и заметную долю среди них занимают семьи с детьми;
• примерно десятая часть выбирает квартиру для повзрослевших наследников, гораздо реже для пожилых родителей;
• около шестой части составляют инвесторы, причем подавляющее большинство из них рассчитывает пускать жильцов, некоторые хотят просто сберечь накопления, а на быструю перепродажу с прибылью надеются единицы.

Сами девелоперы признают, что границы между группами условны. Часть семей, оформляющих льготную «Семейную ипотеку», на деле руководствуется инвестиционной логикой, хотя в отчетах числится покупателями для себя. Многое зависит и от географии: в столичных проектах почти все апартаменты уходят тем, кто собирается там жить, а в одном из сибирских проектов инвесторам досталась больше трети квартир. Отдельный интерес вызывают машиноместа и кладовки, которые в последние годы принесли неплохой доход и при перепродаже, и при сдаче.

Вклады перестали выручать

Главной причиной наплыва инвесторов рынок называет слабеющую доходность банковских вкладов. Люди переносят часть сбережений из банка в недвижимость вовсе не ради спекуляций, им важно не проиграть инфляции. Логика проста: представьте, что депозит за год приносит чуть больше десятой части от вложенной суммы, а квартира, на которую вы смотрели, за тот же срок подорожала еще немного сильнее. Денег на счете стало больше, но прежнюю квартиру на них купить уже труднее, и многие предпочитают перевести капитал в бетон, пока разрыв не увеличился.

Есть и еще одна группа покупателей. Некоторые предприниматели столкнулись с тем, что их дело приносит меньше прибыли, и ищут, куда пристроить свободные средства. Недвижимость для них выглядит понятным активом, который можно увидеть и потрогать.

Инвестор без розовых очков

Сегодняшний покупатель заметно расчетливее тех, кто скупал новостройки несколько лет назад. Риелторы отмечают, что он заранее прикидывает, какая сумма понадобится, на какой срок деньги окажутся заморожены и за сколько объект удастся продать, а перед выбором подолгу сравнивает варианты и изучает окружение будущего дома. Ожидать повторения прежнего стремительного роста цен сейчас почти никто не берется.

Впрочем, сама по себе квартира не гарантирует сохранности сбережений. Если купить ее дорого, цена может годами стоять на месте. Поэтому среди тех, кого статистика записывает в инвесторы, хватает людей без всякой стратегии, которые просто не хотят растерять накопленное.

Аренда и перепродажа: подводные камни

Покупку под сдачу нередко считают защитой от инфляции, ведь на длинной дистанции жилье, как правило, дорожает, даже если рынок временно буксует. Но у этой схемы есть оборотная сторона. Арендный доход в среднем составляет всего несколько процентов в год и сильно зависит от города и конкретного дома, поэтому надежды на него иногда оказываются завышенными.

С перепродажей еще сложнее. В регионах, где активно строят, только что сданные дома быстро появляются на вторичном рынке, и квартиры там нередко стоят дешевле, чем у застройщика. В итоге можно остаться в убытке, если решить расстаться с покупкой слишком рано. Опытные участники рынка описывают современного инвестора как осторожного консерватора, который рассчитывает на долгую игру, а не на быстрый заработок.

Семейный сценарий и льготная ипотека

Сыграли свою роль и слухи о возможных переменах в льготной программе для семей. Некоторые решили не рисковать и оформить ипотеку сейчас, хотя пожить в квартире планируют нескоро. Добавьте к этому дорогие рыночные кредиты: многие откладывают покупку собственного жилья и продолжают снимать, из-за чего спрос на аренду остается высоким. Так и родился популярный сценарий: родители берут квартиру на вырост, несколько лет сдают ее, получают дополнительный доход, а затем передают жилье повзрослевшему ребенку.

Район важнее самой квартиры

Покупатели все чаще думают о том, каким станет квартал через несколько лет. Вокруг новых домов постепенно появляются школы, детские сады, парки и скверы, места работы, налаживается транспорт. Все это делает район привлекательнее для жизни, а вместе с ним растут спрос на съем и цены на квадратные метры. Инвесторы готовы ждать, пока территория обрастет инфраструктурой и превратится в полноценную городскую среду.

Что учесть, если вы тоже присматриваетесь

• Заранее решите, на какой срок готовы заморозить деньги, и трезво оцените, за сколько квартиру можно будет продать.
• Сравнивайте не только вклад и рост цен, но и реальный арендный доход, который обычно скромнее, чем ожидают.
• Не путайте сохранность капитала с гарантированной прибылью, особенно при высокой цене входа.
• Изучите планы развития района: школы, сады и транспорт со временем влияют и на спрос, и на стоимость.
• Посмотрите предложения в недавно сданных домах на вторичном рынке, там иногда встречаются варианты дешевле, чем у застройщика.

Приток инвесторов на рынок жилья объясняется скорее трезвым расчетом, чем азартом: вклады отстают от недвижимости, а желание сохранить деньги никуда не делось. Покупают надолго, с оглядкой на детей и будущее района, а быстрых заработков почти никто не ждет. Сами цифры при этом стоит читать с оговоркой, ведь рост втрое относится к данным одного застройщика, и по рынку в целом картина, судя по осторожным оценкам коллег, выглядит скромнее.

Если хотите, могу еще сильнее переработать самые проблемные места, например блок про вклады и аренду, или оформить текст файлом.