Купить или продать квартиру - это всегда немного лотерея. Документы подписаны, деньги переданы, ключи получены, а через какое-то время вдруг выясняется, что вся эта история может развалиться. Причем инициатором развала бывает не только одна из сторон сделки, но и прокуратура, органы опеки или банк, если продавец потом объявит себя банкротом. Разберем шесть основных причин, по которым сделки признают недействительными.
Самая частая история - мнимые и притворные сделки. Формально документы оформлены правильно, но реального намерения передать имущество у сторон нет. Классический пример: человек «продает» квартиру родственнику, чтобы спрятать ее от кредиторов или бывшего супруга, но фактически продолжает там жить и платить за коммуналку. Или семья пытается обналичить материнский капитал через фиктивную покупку жилья у своих же родных.
К этой же категории относится притворность - когда одна сделка прикрывает другую. Например, вместо залога оформляют продажу, а вместо реальной цены в договоре указывают заниженную сумму, чтобы уйти от налогов. Здесь есть неприятный нюанс: если сделку признают недействительной, покупатель сможет вернуть только ту сумму, которая прописана в договоре. Разница, переданная «в конверте», просто пропадет.
Иногда участник сделки утверждает, что заблуждался насчет ее сути. Например, был уверен, что подписывает не договор купли-продажи, а завещание или договор залога, и права на квартиру при жизни терять не собирался. Число таких споров растет год от года - с 2020 по 2024 их количество увеличилось больше чем наполовину.
Отдельная и довольно тревожная группа дел связана с прямым давлением на продавца - обманом, угрозами или откровенным принуждением. Сюда же относят случаи с так называемыми ведомыми продавцами: формально человек дееспособен и действует сам, но фактически находится под влиянием мошенников. Часто такие люди параллельно проходят как потерпевшие по уголовному делу, а гражданский иск подают отдельно, чтобы вернуть проданную квартиру.
Это, пожалуй, самая сложная категория для покупателя. Речь о ситуациях, когда продавец формально дееспособен, но в момент подписания договора не осознавал происходящего - из-за болезни, сильных обезболивающих, стресса или тревоги. Проверить это заранее почти невозможно, а добросовестный покупатель в итоге рискует остаться и без квартиры, и без гарантии возврата денег.
Ряд сделок оспаривают из-за отсутствия обязательного согласия:
Если такое согласие требовалось, но его не было, сделку впоследствии вполне реально оспорить.
Последняя категория - оспаривания в рамках банкротства. Если продавец вскоре после сделки объявляет себя банкротом, финансовый управляющий или кредиторы имеют право через суд потребовать признать договор купли-продажи, дарения или мены недействительным. Особенно если жилье продали заметно дешевле рыночной цены. Покупатель при этом не обязательно был в сговоре с продавцом - иногда люди просто пользуются ситуацией и покупают выгодно, не задумываясь о последствиях.
Полностью исключить риск оспаривания нельзя, но снизить его вполне реально. Стоит проверять историю квартиры и предыдущих сделок, убеждаться, что продавец действительно понимает происходящее и подписывает договор по своей воле, а не под чьим-то давлением, и не соглашаться на занижение цены в документах ради экономии на налогах. Мелочи вроде письменного согласия супруга или органа опеки тоже лучше не пропускать - именно на них чаще всего и спотыкаются сделки, которые потом разваливаются в суде.
Дата: 22 сентября 2026
Автор: Антон Белоусов
К 2031 году в деловом центре «Москва-Сити» планируют построить шесть новых небоскребов. Проекты реализуют четыре девелопера, а общий объем офисных площадей комплекса после завершения строительства достигнет 2,2 млн кв. м. При этом рынок коммерческой недвижимости уже сталкивается с увеличением числа свободных помещений. По оценкам аналитиков NF Group, к концу 2026 года доля вакантных офисов в деловом кластере вырастет до 6-7%.
Владельцы дачных участков могут иметь право на скидку при оплате электроэнергии. Все зависит от региональных тарифных правил и условий, на которых собственник получает электричество. При этом некоторые садоводы лишаются льгот после заключения прямого договора с энергосбытовой компанией. В Федеральной антимонопольной службе предложили устранить эту проблему и сохранить для таких абонентов тарифные условия, действующие в садоводческих товариществах.
Собственников земельных участков планируют уведомлять о том, что в Едином государственном реестре недвижимости нет точных границ их земли. Такие полномочия получит Росреестр, об этом сообщила РИА Недвижимость. Ведомство объясняет инициативу тем, что с 1 марта 2025 года действует запрет на сделки с участками без точных границ. Многие владельцы просто не знают, что в реестре этих сведений нет, и выясняют это уже в момент продажи.
В 2026 году покупатели новостроек стали внимательнее смотреть на финансовое состояние застройщиков. Причина понятна: в строительной отрасли растет количество дел о банкротстве, а вместе с ним возникают вопросы о надежности компаний, которые строят жилые дома.
Рынок новостроек может заметно оживиться, если ставка по рыночной ипотеке опустится до 10% годовых. При дальнейшем снижении до 8% спрос на жилье, по оценке эксперта, сможет вернуться к естественному уровню без дополнительных мер государственной поддержки.
Семьям могут установить единый предел расходов на жилищно-коммунальные услуги. Если платежи за квартиру будут превышать 10% совокупного дохода семьи, граждане смогут рассчитывать на субсидию. Соответствующий законопроект внесли в Госдуму 5 октября 2026 года.
С 1 января 2027 года в России начнет действовать новый порядок взаимодействия региональных и муниципальных властей с Роскадастром. Он позволит активнее уточнять сведения об объектах недвижимости, которые содержатся в Едином государственном реестре недвижимости. Речь идет о площади, границах земельных участков, назначении объектов и других характеристиках, которые используются при расчете имущественных налогов.
Продажи квартир в российских новостройках в 2027 году могут оказаться ниже нынешнего уровня. Такой прогноз озвучил вице-президент - директор подразделения «Региональный корпоративный бизнес» банка «Дом.РФ» Александр Чобан на Международном строительном форуме «100+ TechnoBuild». По его оценке, одна из причин заключается в снижении спроса на жилье.
С 1 февраля 2027 года материнский капитал проиндексируют. Выплата на первого ребенка составит 778,5 тыс. рублей, а на второго - 1,028 млн рублей, если семья ранее не получала маткапитал за первенца. Об этом сообщила пресс-служба Минтруда России.
Продажа квартиры или дома может обернуться дополнительными расходами для собственников. Минфин подготовил поправки в Налоговый кодекс, которые затрагивают порядок расчета НДФЛ с доходов от реализации недвижимости. Если законопроект примут, новые правила начнут действовать с 2027 года.