Купить или продать квартиру - это всегда немного лотерея. Документы подписаны, деньги переданы, ключи получены, а через какое-то время вдруг выясняется, что вся эта история может развалиться. Причем инициатором развала бывает не только одна из сторон сделки, но и прокуратура, органы опеки или банк, если продавец потом объявит себя банкротом. Разберем шесть основных причин, по которым сделки признают недействительными.
Самая частая история - мнимые и притворные сделки. Формально документы оформлены правильно, но реального намерения передать имущество у сторон нет. Классический пример: человек «продает» квартиру родственнику, чтобы спрятать ее от кредиторов или бывшего супруга, но фактически продолжает там жить и платить за коммуналку. Или семья пытается обналичить материнский капитал через фиктивную покупку жилья у своих же родных.
К этой же категории относится притворность - когда одна сделка прикрывает другую. Например, вместо залога оформляют продажу, а вместо реальной цены в договоре указывают заниженную сумму, чтобы уйти от налогов. Здесь есть неприятный нюанс: если сделку признают недействительной, покупатель сможет вернуть только ту сумму, которая прописана в договоре. Разница, переданная «в конверте», просто пропадет.
Иногда участник сделки утверждает, что заблуждался насчет ее сути. Например, был уверен, что подписывает не договор купли-продажи, а завещание или договор залога, и права на квартиру при жизни терять не собирался. Число таких споров растет год от года - с 2020 по 2024 их количество увеличилось больше чем наполовину.
Отдельная и довольно тревожная группа дел связана с прямым давлением на продавца - обманом, угрозами или откровенным принуждением. Сюда же относят случаи с так называемыми ведомыми продавцами: формально человек дееспособен и действует сам, но фактически находится под влиянием мошенников. Часто такие люди параллельно проходят как потерпевшие по уголовному делу, а гражданский иск подают отдельно, чтобы вернуть проданную квартиру.
Это, пожалуй, самая сложная категория для покупателя. Речь о ситуациях, когда продавец формально дееспособен, но в момент подписания договора не осознавал происходящего - из-за болезни, сильных обезболивающих, стресса или тревоги. Проверить это заранее почти невозможно, а добросовестный покупатель в итоге рискует остаться и без квартиры, и без гарантии возврата денег.
Ряд сделок оспаривают из-за отсутствия обязательного согласия:
Если такое согласие требовалось, но его не было, сделку впоследствии вполне реально оспорить.
Последняя категория - оспаривания в рамках банкротства. Если продавец вскоре после сделки объявляет себя банкротом, финансовый управляющий или кредиторы имеют право через суд потребовать признать договор купли-продажи, дарения или мены недействительным. Особенно если жилье продали заметно дешевле рыночной цены. Покупатель при этом не обязательно был в сговоре с продавцом - иногда люди просто пользуются ситуацией и покупают выгодно, не задумываясь о последствиях.
Полностью исключить риск оспаривания нельзя, но снизить его вполне реально. Стоит проверять историю квартиры и предыдущих сделок, убеждаться, что продавец действительно понимает происходящее и подписывает договор по своей воле, а не под чьим-то давлением, и не соглашаться на занижение цены в документах ради экономии на налогах. Мелочи вроде письменного согласия супруга или органа опеки тоже лучше не пропускать - именно на них чаще всего и спотыкаются сделки, которые потом разваливаются в суде.
Дата: 22 сентября 2026
Автор: Антон Белоусов
Продажа квартиры или дома может обернуться дополнительными расходами для собственников. Минфин подготовил поправки в Налоговый кодекс, которые затрагивают порядок расчета НДФЛ с доходов от реализации недвижимости. Если законопроект примут, новые правила начнут действовать с 2027 года.
По итогам девяти месяцев 2026 года Московский фонд реновации занял первое место среди российских застройщиков по объему введенного жилья. С января по сентябрь организация сдала почти 1,2 млн кв. м недвижимости. В эксплуатацию ввели 63 многоквартирных дома, расположенных в 52 жилых комплексах. Такие данные приводит портал ЕРЗ.
Вторую строчку рейтинга занял ПИК. За три квартала девелопер построил около 774 тыс. кв. м жилья. Третье место досталось компании «Самолет» с результатом примерно 544 тыс. кв. м.
Федеральные власти готовы пересмотреть условия семейной ипотеки, если новые правила приведут к заметному снижению спроса на жилье. Изменения, вступившие в силу 1 октября, должны сократить расходы бюджета и сделать программу более адресной. При этом правительство намерено следить за ситуацией на рынке и при необходимости корректировать механизм. Об этом сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин, передает «РИА Недвижимость».
По его словам, главная задача властей - обеспечить завершение строительства домов, за которые покупатели уже заплатили. Поэтому последствия обновления программы будут оценивать с учетом ситуации в строительной отрасли.
За первые 8 месяцев 2026 года в Москве зарегистрировали 49 713 договоров долевого участия с использованием эскроу-счетов. Это на 32% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, когда было оформлено 73 009 таких договоров.
При этом механизм эскроу продолжает использоваться в подавляющем большинстве сделок на первичном рынке.
Минстрой готовит единую систему оценки строительных компаний. Рейтинг должен показать, насколько подрядчик финансово устойчив, располагает необходимой техникой и квалифицированными специалистами. В дальнейшем эти данные планируют учитывать при допуске компаний к государственным контрактам.
Новая система должна изменить подход к выбору подрядчиков. Одной только низкой цены при проведении закупки может оказаться недостаточно.
Покупка комнаты для последующей сдачи в аренду может показаться простым способом получать доход от недвижимости. Порог входа здесь заметно ниже, чем при покупке студии или однокомнатной квартиры. При этом расчеты показывают довольно высокую доходность.
Большинство россиян оценивают свои условия проживания без крайностей. Для примерно половины опрошенных собственная квартира или дом вполне соответствуют повседневным потребностям. При этом финансовая сторона жилищного вопроса остается одной из самых чувствительных тем.
На рынке новостроек Москвы и области заметно увеличился объем квартир, которые застройщики не успели продать до ввода домов в эксплуатацию. Сейчас почти каждая пятая квартира в экспозиции первичного рынка приходится на уже сданные жилые комплексы. Для столичного региона это максимальный показатель за последние годы.
При этом участники рынка пока не видят в ситуации признаков серьезного затоваривания новостроек. Покупатель стал осторожнее, ипотека остается дорогой, а структура предложения постепенно меняется.
Семейная ипотека с осени 2026 года становится заметно сложнее для части заемщиков. Размер доступного кредита для некоторых семей увеличивается, однако вместе с ним меняются ставки и сокращается максимальный срок займа. В результате для получения той же суммы, которую раньше можно было оформить на более долгий срок, теперь может потребоваться существенно больший доход. Разница особенно заметна для семей с одним ребенком. При этом банк оценивает не зарплату одного родителя, а совокупный доход семьи.
Цены на московские новостройки давно заставляют покупателей внимательно смотреть не только на квартиру, но и на район. При этом даже внутри Старой Москвы стоимость жилья может отличаться довольно заметно. В начале сентября 2026 года самым доступным по цене нового жилья оказался район, который редко называют среди главных центров столичного строительства. Здесь средняя стоимость квадратного метра составила 270,1 тыс. руб.