Последние месяцы 2018 года отметились ажиотажным спросом на квартиры в Москве и Подмосковье. Это связано с падением ипотечных ставок и с выходом на рынок владельцев сбережений в валюте, побоявшихся новых санкций в отношении банков страны.
Эксперты отмечают, что ажиотажный спрос носит временный характер. Доходы населения продолжают плавное падение, поэтому спрос на жилье не может держаться на высоком уровне. В связи с падением спроса на квартиры в 2019 году ожидается и снижение стоимости недвижимости.
В соответствии со статистикой, в 2018 году за первые 10 месяцев было заключено 62 тысячи договоров долевого участия. Рост по сравнению с прошлым годом увеличился на 48 процентов. Вторичный рынок также оживился по сравнению с 2015 годом. За январь-октябрь зарегистрировано 121 тысяча новых прав в рамках сделок купли-продажи жилья, что на 27% больше, чем за 10 месяцев прошлого года.
По данным Мосгорстата, доходы жителей столицы сократились на 0,6% за I полугодие 2018 г., в июле – выросли на 7,3%, а в августе и сентябре – вновь упали на 9%. Согласно прогнозам федерального правительства, по итогам 2018 г. реальные располагаемые доходы населения РФ увеличатся на 1,6% благодаря бюджетной накачке перед президентскими выборами. Если согласно статистике доходы населения упали, тогда откуда взялись средства на приобретения недвижимости? За 10 месяцев 2018 г. зарегистрировал в Москве 72 500 ипотечных договоров – на 75,2% больше, чем в январе-октябре прошлого года. Получается, что рынок ипотеки растет быстрее, чем первичный и вторичный.
Рекордное снижение ипотечных ставок стало основной причиной роста спроса на ипотеку. Ипотека в среднем подешевела на 1,39 п.п. относительно января-октября 2017 г. Средневзвешенная за 10 месяцев ставка составила 9,55%, а в октябре этот показатель равнялся 9,41%: покупку новостроек кредитовали в среднем под 9,16%, а вторичное жилье – под 9,51%.
Однако из-за угрозы введения санкций в отношении российского госдолга в августе резко ухудшилась ситуация на финансовых рынках, что заставило Центробанк поднять ключевую ставку в сентябре. Это привело к подорожанию ипотеки. Люди стали покупать квартиры, пока ставки не выросли еще больше. Долларовые сбережения сыграли значительную роль в активизации спроса и в 2018 г. Введение санкций против «Русала» в апреле и анонс ограничений на покупку российского госдолга и долларовые операции для российских госбанков в августе привели к тому, что доллар подорожал с 55-56 руб. до 70 руб. (на пике). Люди, которые копили сбережения в твердой валюте, почти на четверть увеличили свою покупательскую способность, а многие из них смогли выйти на рынок недвижимости. Валютные вкладчики также присоединились к ним.
Активизация рынка мало затронула дорогие сегменты – спрос сосредоточен преимущественно в эконом и комфорт классе. С одной стороны, это приводит к вымыванию наиболее доступных предложений и росту средних цен, с другой – говорит об ограниченной платежеспособности покупателей.
Ипотека – это всего лишь инструмент покупки жилья и ее подорожание могло бы быть компенсировано за счет устойчивого роста доходов населения. Но, когда инфляция и налоги увеличиваются, а темпы роста экономики ограничены 1-2%, на это вряд ли стоит рассчитывать. В 2019 г. спрос на жилье в Москве пойдет вниз – в отсутствие дешевой ипотеки и увеличения доходов люди просто не смогут покупать недвижимость в таком количестве.
На рынке новостроек в пределах МКАД количество выставленных на продажу квартир сократилось на 3%. Многие эксперты отмечают, что это явление носит временный характер. В январе-сентябре между (ТТК) и МКАД стартовали продажи квартир в 122 новостройках с общей площадью квартир 2,388 млн кв. м. А в октябре-ноябре рынок пополнился еще 26 строениями. В III квартале 2018 г. ценовой разрыв новым предложением и рынком в целом составил 23,6%. Отрицательная разница в цене в новых и уже реализуемых домах наблюдается в дорогих сегментах.
Лишь в эконом классе разница в цене между новыми и активно строящимися домами находится в пределах нормальной скидки на низкую степень готовности. Новые проекты в законодательстве и запрет ДДУ с середины 2019 года могли бы привести к значительному сокращению девелоперской активности, объемов предложения, а в дальнейшем и к росту цен.
Строительные организации за первые 6 месяцев 2018 г., в преддверии вступления в силу поправок к 214-ФЗ 1 июля 2018 г, получили разрешения на возведение 17,7 млн кв. м жилья против 4 млн годом ранее. Для сравнения: в I полугодии прошлого года подмосковные власти выдали разрешений на 1,3 млн кв. м жилья. Напомним, большая часть жилья в Подмосковье традиционно возводится недалеко от МКАД и рассчитана на спрос со стороны жителей столицы.
Ситуация по содержанию напоминает 2014 г, когда усиление санкций на Россию и падение стоимости нефти дестабилизировали финансовые рынки, что привело к резкой, но недолгой активизации спроса.
Сегодняшние причины роста покупательской активности являются локальными. При этом всплеск спроса в условиях снижения доходов населения чреват исчерпанием спроса будущих периодов. Поэтому в 2019 г. небольшой рост цен, скорее всего, сменится их падением. Новые объекты будут выходить с более низким ценником, чем в существующих. В результате средний по рынку уровень цен к концу 2020-2021 гг. просядет еще примерно на 15-20%.
На вторичном рынке цены еще относительно долго продержатся на нынешнем уровне. Частные продавцы недвижимости будут долгое время сопротивляться снижению стоимости своих квартир, хотя в итоге экономика все равно возьмет верх, но это произойдет не в 2019 году.
Дата: 11 января 2019
Автор: Антон Белоусов
Донстрой полностью завершил монтаж декоративных козырьков на крыше «События.3», а таже работы по устройству кладки наружных и внутренних стен надземной части здания. Сейчас на площадке продолжают работать 1193 рабочих и 6 единиц техники.
Компания «Донстрой» завершила монолитные работы в двух корпусах четвертого квартала «Событие».
Компания AFI Development рассказала об особенностях отделки квартир и наполнения МОПов в жилом комплексе AFI Tower в Москве.
Выбор между рассрочкой и ипотекой при покупке квартиры может быть непростым. Особенно это важно при покупке жилья комфорт-класса.
Федеральный девелопер открыл продажи в новом жилом комплексе на Рязанском проспекте в Москве.
11 марта 2024 года состоялось торжественное открытие детского сада в жилом комплексе "VEREN NEXT шуваловский".
В парке «Зеленая река», который является частью жилого квартала "Символ", открылась фотовыставка «Будущее за вами!», организованная компанией «Донстрой» и Галереей Люмьер. В состав уличной экспозиции, приуроченной к Всемирному фестивалю молодежи, вошли 40 работ из архивов советских фоторепортеров.
Проект THE FIVE и Британская высшая школа дизайна проводят конкурс среди выпускников и студентов программы «Дизайн интерьера. Базовый курс» для поиска лучших планировочных решений в квартирах комплекса премиум-класса. Работы победителей могут быть реализованы в первом жилом небоскребе на Ленинском проспекте.
ГК «А101» приступила к проектированию следующей очереди строительства жилого района «А101 Всеволожск». Подземные паркинги в ней будут рассчитаны и на электромобили.
Российско-сербская компания «Кенмер-Монолит» построит первый жилой небоскрёб в начале Ленинского проспекта.