Последние месяцы 2018 года отметились ажиотажным спросом на квартиры в Москве и Подмосковье. Это связано с падением ипотечных ставок и с выходом на рынок владельцев сбережений в валюте, побоявшихся новых санкций в отношении банков страны.
Эксперты отмечают, что ажиотажный спрос носит временный характер. Доходы населения продолжают плавное падение, поэтому спрос на жилье не может держаться на высоком уровне. В связи с падением спроса на квартиры в 2019 году ожидается и снижение стоимости недвижимости.
В соответствии со статистикой, в 2018 году за первые 10 месяцев было заключено 62 тысячи договоров долевого участия. Рост по сравнению с прошлым годом увеличился на 48 процентов. Вторичный рынок также оживился по сравнению с 2015 годом. За январь-октябрь зарегистрировано 121 тысяча новых прав в рамках сделок купли-продажи жилья, что на 27% больше, чем за 10 месяцев прошлого года.
По данным Мосгорстата, доходы жителей столицы сократились на 0,6% за I полугодие 2018 г., в июле – выросли на 7,3%, а в августе и сентябре – вновь упали на 9%. Согласно прогнозам федерального правительства, по итогам 2018 г. реальные располагаемые доходы населения РФ увеличатся на 1,6% благодаря бюджетной накачке перед президентскими выборами. Если согласно статистике доходы населения упали, тогда откуда взялись средства на приобретения недвижимости? За 10 месяцев 2018 г. зарегистрировал в Москве 72 500 ипотечных договоров – на 75,2% больше, чем в январе-октябре прошлого года. Получается, что рынок ипотеки растет быстрее, чем первичный и вторичный.
Рекордное снижение ипотечных ставок стало основной причиной роста спроса на ипотеку. Ипотека в среднем подешевела на 1,39 п.п. относительно января-октября 2017 г. Средневзвешенная за 10 месяцев ставка составила 9,55%, а в октябре этот показатель равнялся 9,41%: покупку новостроек кредитовали в среднем под 9,16%, а вторичное жилье – под 9,51%.
Однако из-за угрозы введения санкций в отношении российского госдолга в августе резко ухудшилась ситуация на финансовых рынках, что заставило Центробанк поднять ключевую ставку в сентябре. Это привело к подорожанию ипотеки. Люди стали покупать квартиры, пока ставки не выросли еще больше. Долларовые сбережения сыграли значительную роль в активизации спроса и в 2018 г. Введение санкций против «Русала» в апреле и анонс ограничений на покупку российского госдолга и долларовые операции для российских госбанков в августе привели к тому, что доллар подорожал с 55-56 руб. до 70 руб. (на пике). Люди, которые копили сбережения в твердой валюте, почти на четверть увеличили свою покупательскую способность, а многие из них смогли выйти на рынок недвижимости. Валютные вкладчики также присоединились к ним.
Активизация рынка мало затронула дорогие сегменты – спрос сосредоточен преимущественно в эконом и комфорт классе. С одной стороны, это приводит к вымыванию наиболее доступных предложений и росту средних цен, с другой – говорит об ограниченной платежеспособности покупателей.
Ипотека – это всего лишь инструмент покупки жилья и ее подорожание могло бы быть компенсировано за счет устойчивого роста доходов населения. Но, когда инфляция и налоги увеличиваются, а темпы роста экономики ограничены 1-2%, на это вряд ли стоит рассчитывать. В 2019 г. спрос на жилье в Москве пойдет вниз – в отсутствие дешевой ипотеки и увеличения доходов люди просто не смогут покупать недвижимость в таком количестве.
На рынке новостроек в пределах МКАД количество выставленных на продажу квартир сократилось на 3%. Многие эксперты отмечают, что это явление носит временный характер. В январе-сентябре между (ТТК) и МКАД стартовали продажи квартир в 122 новостройках с общей площадью квартир 2,388 млн кв. м. А в октябре-ноябре рынок пополнился еще 26 строениями. В III квартале 2018 г. ценовой разрыв новым предложением и рынком в целом составил 23,6%. Отрицательная разница в цене в новых и уже реализуемых домах наблюдается в дорогих сегментах.
Лишь в эконом классе разница в цене между новыми и активно строящимися домами находится в пределах нормальной скидки на низкую степень готовности. Новые проекты в законодательстве и запрет ДДУ с середины 2019 года могли бы привести к значительному сокращению девелоперской активности, объемов предложения, а в дальнейшем и к росту цен.
Строительные организации за первые 6 месяцев 2018 г., в преддверии вступления в силу поправок к 214-ФЗ 1 июля 2018 г, получили разрешения на возведение 17,7 млн кв. м жилья против 4 млн годом ранее. Для сравнения: в I полугодии прошлого года подмосковные власти выдали разрешений на 1,3 млн кв. м жилья. Напомним, большая часть жилья в Подмосковье традиционно возводится недалеко от МКАД и рассчитана на спрос со стороны жителей столицы.
Ситуация по содержанию напоминает 2014 г, когда усиление санкций на Россию и падение стоимости нефти дестабилизировали финансовые рынки, что привело к резкой, но недолгой активизации спроса.
Сегодняшние причины роста покупательской активности являются локальными. При этом всплеск спроса в условиях снижения доходов населения чреват исчерпанием спроса будущих периодов. Поэтому в 2019 г. небольшой рост цен, скорее всего, сменится их падением. Новые объекты будут выходить с более низким ценником, чем в существующих. В результате средний по рынку уровень цен к концу 2020-2021 гг. просядет еще примерно на 15-20%.
На вторичном рынке цены еще относительно долго продержатся на нынешнем уровне. Частные продавцы недвижимости будут долгое время сопротивляться снижению стоимости своих квартир, хотя в итоге экономика все равно возьмет верх, но это произойдет не в 2019 году.
Дата: 11 января 2019
Автор: Антон Белоусов
Рынок новостроек в Москве за последние пять лет изменился настолько, что старые ориентиры уже не работают. Эксперты компании «Метриум» сравнили цены на квартиры в старых границах города в августе 2021 и августе 2026 года, и разница получилась внушительной. Разрыв между самыми доступными и самыми дорогими лотами вырос почти втрое.
Рынок первичного жилья снова зашевелился. Причина простая и уже знакомая всем, кто следит за льготными программами: с 1 октября должны измениться условия семейной ипотеки, и покупатели стараются успеть до этого момента. При этом называть происходящее ажиотажем эксперты не спешат, скорее это перераспределение спроса внутри рынка.
Семейная ипотека под 6% годовых давно стала главным инструментом для покупки жилья у родителей с маленькими детьми. Проблема в том, что ставка низкая, а вот доступное под нее жилье с каждым годом найти все труднее. Особенно если речь идет о крупных городах.
Купить или продать квартиру - это всегда немного лотерея. Документы подписаны, деньги переданы, ключи получены, а через какое-то время вдруг выясняется, что вся эта история может развалиться. Причем инициатором развала бывает не только одна из сторон сделки, но и прокуратура, органы опеки или банк, если продавец потом объявит себя банкротом. Разберем шесть основных причин, по которым сделки признают недействительными.
Еще недавно покупка квартиры почти всегда означала переезд: семья копила, брала ипотеку и наконец обживала собственные стены. Сейчас все заметно сложнее, потому что часть покупателей смотрит на новостройку как на способ надежно припрятать деньги, а заодно подумать о будущем детей.
Если посмотреть на свежую статистику по элитному жилью Москвы и задержаться взглядом на одной строчке, легко решить, что рынок пошел на уступки. Средневзвешенная цена сделки в июле-августе 2026 года опустилась до 1,2 млн рублей за «квадрат», то есть на 6% ниже, чем за те же месяцы 2025 года.
Казалось бы, аренда в Москве только дорожает год от года, и снять квартиру становится все сложнее. Но исследование риелторской компании показало обратную картину — по сравнению с 2006 годом доступность съемного жилья заметно выросла. Разбираемся, сколько москвичи тратили на аренду однушки двадцать лет назад и сколько отдают сейчас.
Московский рынок недвижимости давно привык к громким рейтингам и постоянной смене лидеров. Но есть компании, которые из года в год подтверждают свои позиции, а не появляются в топах случайно. Одной из таких стал «Донстрой» — застройщик, чье имя прочно ассоциируется с крупными жилыми кварталами и знаковыми локациями столицы. Свежий рейтинг Единого ресурса застройщиков России только подтвердил репутацию компании.
Рынок новостроек переживает заметный разворот в сторону агентского канала продаж. Как сообщает РИА Недвижимость со ссылкой на исследование телеграм-канала «Белая каска», доля сделок с жильем, заключенных через риелторов, достигла 86%. Для сравнения масштаба перемен достаточно вспомнить недавнее прошлое.
Тема платных парковок во дворах многоквартирных домов регулярно вызывает споры между жильцами и управляющими компаниями. Разобраться, где заканчивается законное регулирование общего имущества и начинается банальное вымогательство денег, изданию «Известия» помог судебный юрист и эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Илья Васильчук.