Прогноз рынка недвижимости Москвы и МО на 2019 год

Эксперты отмечают, что ажиотажный спрос носит временный характер. Доходы населения продолжают плавное падение, поэтому спрос на жилье не может держаться на высоком уровне. В связи с падением спроса на квартиры в 2019 году ожидается и снижение стоимости недвижимости.

Спрос

В соответствии со статистикой, в 2018 году за первые 10 месяцев было заключено 62 тысячи договоров долевого участия. Рост по сравнению с прошлым годом увеличился на 48 процентов. Вторичный рынок также оживился по сравнению с 2015 годом. За январь-октябрь зарегистрировано 121 тысяча новых прав в рамках сделок купли-продажи жилья, что на 27% больше, чем за 10 месяцев прошлого года.

По данным Мосгорстата, доходы жителей столицы сократились на 0,6% за I полугодие 2018 г., в июле – выросли на 7,3%, а в августе и сентябре – вновь упали на 9%. Согласно прогнозам федерального правительства, по итогам 2018 г. реальные располагаемые доходы населения РФ увеличатся на 1,6% благодаря бюджетной накачке перед президентскими выборами. Если согласно статистике доходы населения упали, тогда откуда взялись средства на приобретения недвижимости? За 10 месяцев 2018 г. зарегистрировал в Москве 72 500 ипотечных договоров – на 75,2% больше, чем в январе-октябре прошлого года. Получается, что рынок ипотеки растет быстрее, чем первичный и вторичный.

Рекордное снижение ипотечных ставок стало основной причиной роста спроса на ипотеку. Ипотека в среднем подешевела на 1,39 п.п. относительно января-октября 2017 г. Средневзвешенная за 10 месяцев ставка составила 9,55%, а в октябре этот показатель равнялся 9,41%: покупку новостроек кредитовали в среднем под 9,16%, а вторичное жилье – под 9,51%.

Однако из-за угрозы введения санкций в отношении российского госдолга в августе резко ухудшилась ситуация на финансовых рынках, что заставило Центробанк поднять ключевую ставку в сентябре. Это привело к подорожанию ипотеки. Люди стали покупать квартиры, пока ставки не выросли еще больше. Долларовые сбережения сыграли значительную роль в активизации спроса и в 2018 г. Введение санкций против «Русала» в апреле и анонс ограничений на покупку российского госдолга и долларовые операции для российских госбанков в августе привели к тому, что доллар подорожал с 55-56 руб. до 70 руб. (на пике). Люди, которые копили сбережения в твердой валюте, почти на четверть увеличили свою покупательскую способность, а многие из них смогли выйти на рынок недвижимости. Валютные вкладчики также присоединились к ним.

Активизация рынка мало затронула дорогие сегменты – спрос сосредоточен преимущественно в эконом и комфорт классе. С одной стороны, это приводит к вымыванию наиболее доступных предложений и росту средних цен, с другой – говорит об ограниченной платежеспособности покупателей.
Ипотека – это всего лишь инструмент покупки жилья и ее подорожание могло бы быть компенсировано за счет устойчивого роста доходов населения. Но, когда инфляция и налоги увеличиваются, а темпы роста экономики ограничены 1-2%, на это вряд ли стоит рассчитывать. В 2019 г. спрос на жилье в Москве пойдет вниз – в отсутствие дешевой ипотеки и увеличения доходов люди просто не смогут покупать недвижимость в таком количестве.

Предложение

На рынке новостроек в пределах МКАД количество выставленных на продажу квартир сократилось на 3%. Многие эксперты отмечают, что это явление носит временный характер. В январе-сентябре между (ТТК) и МКАД стартовали продажи квартир в 122 новостройках с общей площадью квартир 2,388 млн кв. м. А в октябре-ноябре рынок пополнился еще 26 строениями. В III квартале 2018 г. ценовой разрыв новым предложением и рынком в целом составил 23,6%. Отрицательная разница в цене в новых и уже реализуемых домах наблюдается в дорогих сегментах.

Лишь в эконом классе разница в цене между новыми и активно строящимися домами находится в пределах нормальной скидки на низкую степень готовности. Новые проекты в законодательстве и запрет ДДУ с середины 2019 года могли бы привести к значительному сокращению девелоперской активности, объемов предложения, а в дальнейшем и к росту цен.

Строительные организации за первые 6 месяцев 2018 г., в преддверии вступления в силу поправок к 214-ФЗ 1 июля 2018 г, получили разрешения на возведение 17,7 млн кв. м жилья против 4 млн годом ранее. Для сравнения: в I полугодии прошлого года подмосковные власти выдали разрешений на 1,3 млн кв. м жилья. Напомним, большая часть жилья в Подмосковье традиционно возводится недалеко от МКАД и рассчитана на спрос со стороны жителей столицы.

Цены

Ситуация по содержанию напоминает 2014 г, когда усиление санкций на Россию и падение стоимости нефти дестабилизировали финансовые рынки, что привело к резкой, но недолгой активизации спроса.

Сегодняшние причины роста покупательской активности являются локальными. При этом всплеск спроса в условиях снижения доходов населения чреват исчерпанием спроса будущих периодов. Поэтому в 2019 г. небольшой рост цен, скорее всего, сменится их падением. Новые объекты будут выходить с более низким ценником, чем в существующих. В результате средний по рынку уровень цен к концу 2020-2021 гг. просядет еще примерно на 15-20%.

На вторичном рынке цены еще относительно долго продержатся на нынешнем уровне. Частные продавцы недвижимости будут долгое время сопротивляться снижению стоимости своих квартир, хотя в итоге экономика все равно возьмет верх, но это произойдет не в 2019 году.