Куда выгоднее вложить деньги: коммерческая недвижимость или квартиры?

Риелторы утверждают, что спрос на коммерческую недвижимость со стороны инвесторов с небольшими сбережениями вырос в этом году. Приобрести квартиру в пределах 3–4 млн руб. сейчас практически невозможно, а небольшой офис или помещение свободного назначения вполне реально.

За такую сумму можно взять помещение размером 10–15 м2. Но аренда может приносить 40–60 тыс. в месяц. Квартиры в аренду приносят такой доход, если они трехкомнатные. Их цена сейчас более 10–12 млн рублей.

Почему вырос интерес к коммерческой недвижимости?

Инвесторы РФ полагают, что самый консервативный инвестиционный вариант — это покупка квартиры. К тому же люди больше доверяют недвижимости, чем банковским вкладам или фондовым рынкам. Ценность инвестиций в квартиры имеет такой немного иррациональный характер. Жилье за год в Москве подорожало на 33%, а предложение сократилось на 25%. В результате стал расти интерес к коммерческой недвижимости.

Коммерческая недвижимость имеет пока более мягкое регулирование, несмотря на бремя имущественных налогов. При этом доход от аренды будет выше, чем от сдачи квартиры.

Годовая доходность от сдачи жилья в аренду составляет порядка 4% годовых, а коммерческих помещений — порядка 8% годовых. Помещение стрит-ретейла не в центре может приносить 9–11% годовых, в ЦАО — меньше.

Что лучше купить: офис или торговое помещение?

Если выбирать между помещением под офис и торговым, то торговое помещение небольшой площади более ликвидно. Инвестору нужно оценить совокупность факторов: локация, наличие арендатора, стадия готовности, формат помещения, наличие коммуникаций и стоимость. Сейчас на рынке сформировались хорошие условия на покупку офисов.

Кризис не вечный и на удаленный формат работы все не перейдут. А зайти в хороший проект на выгодных условиях сейчас самое время. Площади небольшого формата (до80 кв. м) всегда будут пользоваться спросом. Особенно ПСН с отдельным входом и торговые площади 20−100 м2. Крупные инвесторы проявляют высокий интерес к торговым площадям с продуктовыми ретейлерами в качестве арендаторов. Соответственно, пользуются спросом помещения, подходящие под размещение такого бизнеса.

Коммерческие помещения менее ликвидны при последующей перепродаже, а также при повторной сдаче в аренду. Для коммерции важна проходимость. Будет влиять площадь помещения. Каждый арендатор предъявляет специфические требования. Допустим, для ресторана, пекарни — это дополнительные электрические мощности, которые надо согласовывать, для магазина — пути подъезда, посадка деревьев. Квартиру выбрать намного легче, чем коммерческое помещение.

Компаниям, которые восстанавливаются после кризиса, уже не нужны огромные помещения для размещения всех своих сотрудников. После полутора лет, прошедших с начала пандемии, бизнес сумел наладить дистанционную работу основного состава коллективов. Это позволяет экономить на коммунальных платежах и других офисных тратах. Однако компаниям бывает нужно помещение для склада, приёма посетителей и корреспонденции, для установки оборудования и создания рабочих мест для тех, кто будет его обслуживать. 

Для пассивного дохода гораздо интереснее коммерческая недвижимость. Порог входа значительно ниже, чем при покупке жилья. Можно найти небольшой офис с уже заключенным долгосрочным договором аренды в пределах 2 млн руб. Доходность до вычета налогов может легко доходить до 15%, а после вычета — до 12–13% в зависимости от налогового статуса и деталей оформления помещения. Отпадает необходимость в проведении ремонта торгового помещения. Этим занимается арендатор. Равно как и оплатой текущих счетов по ЖКУ и электроэнергии.

Также интерес представляют пустые помещения без арендаторов, но с большим торговым потенциалом. Их можно сдать на долгий срок и продать значительно дороже, так как стоимость арендного бизнеса такого формата вычисляется доходным методом оценки, то есть цена помещения с арендатором, условно говоря, будет равна стоимости 10 лет аренды.

Сложности при покупке коммерческой недвижимости

Инвестиции в коммерческую недвижимость должны быть долгосрочные (5–7–10 лет). Если горизонт инвестиций меньше, то он рекомендует рассмотреть жилую недвижимость.

Лучше покупать квартиру или апартаменты в пешей доступности от метро (наиболее ликвидный вариант). При этом разница в величине арендной платы между ними несущественна, а бюджет покупки апартаментов примерно на 20% ниже, чем квартиры. Поэтому для сдачи в аренду они выгоднее.

Но в нынешних реалиях следует опасаться неожиданного развития событий с арендатором помещения. Многие бизнесы вынуждены подстраиваться под меры, принимаемые с целью улучшения эпидемиологической ситуации. Кто-то не выдерживает и сворачивает бизнес. При покупке помещения сейчас она советует меньше смотреть на ставку аренды и срок, указанный в договоре у арендатора.

Подбирать недвижимость нужно тщательно и обязательно проверять перед покупкой. Лучше не проводить такие сделки самостоятельно, так как они могут принести немало сюрпризов. Основные риски: объект не находится в собственности у продавца, собственность может быть оспорена третьим лицом и покупка объекта с долгами. Если жилье в России всегда в цене, по крайней мере, в крупных городах и населённых пунктах, то с коммерческой недвижимостью ситуация может очень резко измениться.

Обязательно следует обратить внимание на расходы по содержанию недвижимости. Для коммерческих объектов в зависимости от статуса они могут составлять до 50% от предполагаемого дохода. Помимо стандартной коммуналки, которая для нежилых помещений выше, сюда может быть включена охрана, уборка помещений, видеонаблюдение и другие различные услуги, которые собственнику необходимо будет оплачивать.

В прошлом году был рекордный спрос на недвижимость, подогретый пандемией коронавируса, но назвать это инвестиционным бумом нельзя. Люди делали покупку от страха потерять накопления, с большими кредитами. Никакой инвестиционной привлекательности никто не просчитывал, а если бы просчитали, то она оказалась бы в лучшем случае на нуле. Недвижимость — это самый понятный инструмент, но зарабатывать на нем получается у единиц. Таких максимум 10%. Здесь в основном речь идет об элитной и коммерческой недвижимости с порогом входа от нескольких десятков миллионов рублей.

Стабильный доход могут приносить и недорогие объекты. Но только в том случае, если на них будет устойчивый спрос, а для этого они должны быть в чем-то лучше своих конкурентов. В противном случае помещение может искать своего арендатора месяцами, а то и годами. Соответственно, не стоит сразу покупать первый же понравившийся объект. Сначала следует посмотреть, в каком месте он расположен, какие магазины и рестораны есть по соседству, а также под какой бизнес можно сдать помещение.

На рынке появились своего рода гибридные предложения. Например, небольшие площади с возможностью проживания. В этом случае арендатор может не только работать в определенном месте, но и жить там. Нередко в жилую зону превращают антресоль. Она становится фактически вторым этажом. В этом случае даже небольшое помещение площадью 12–15 м2, но с высокими потолками будет иметь свои конкурентные преимущества.

Стоит обратить внимание и на срок экспозиции помещения. Не все помещения востребованы. Для арендаторов может иметь значение, есть ли вход с улицы, будет ли видна оттуда вывеска, а также наличие окна или вытяжки.

Главное — это возможные риски, которые связаны с юридической чистотой объекта. Узнайте назначение земли и территории, на которой находится помещение, убедитесь, что со стороны третьих лиц нет никаких претензий к помещению.