Последние месяцы 2018 года отметились ажиотажным спросом на квартиры в Москве и Подмосковье. Это связано с падением ипотечных ставок и с выходом на рынок владельцев сбережений в валюте, побоявшихся новых санкций в отношении банков страны.
Эксперты отмечают, что ажиотажный спрос носит временный характер. Доходы населения продолжают плавное падение, поэтому спрос на жилье не может держаться на высоком уровне. В связи с падением спроса на квартиры в 2019 году ожидается и снижение стоимости недвижимости.
В соответствии со статистикой, в 2018 году за первые 10 месяцев было заключено 62 тысячи договоров долевого участия. Рост по сравнению с прошлым годом увеличился на 48 процентов. Вторичный рынок также оживился по сравнению с 2015 годом. За январь-октябрь зарегистрировано 121 тысяча новых прав в рамках сделок купли-продажи жилья, что на 27% больше, чем за 10 месяцев прошлого года.
По данным Мосгорстата, доходы жителей столицы сократились на 0,6% за I полугодие 2018 г., в июле – выросли на 7,3%, а в августе и сентябре – вновь упали на 9%. Согласно прогнозам федерального правительства, по итогам 2018 г. реальные располагаемые доходы населения РФ увеличатся на 1,6% благодаря бюджетной накачке перед президентскими выборами. Если согласно статистике доходы населения упали, тогда откуда взялись средства на приобретения недвижимости? За 10 месяцев 2018 г. зарегистрировал в Москве 72 500 ипотечных договоров – на 75,2% больше, чем в январе-октябре прошлого года. Получается, что рынок ипотеки растет быстрее, чем первичный и вторичный.
Рекордное снижение ипотечных ставок стало основной причиной роста спроса на ипотеку. Ипотека в среднем подешевела на 1,39 п.п. относительно января-октября 2017 г. Средневзвешенная за 10 месяцев ставка составила 9,55%, а в октябре этот показатель равнялся 9,41%: покупку новостроек кредитовали в среднем под 9,16%, а вторичное жилье – под 9,51%.
Однако из-за угрозы введения санкций в отношении российского госдолга в августе резко ухудшилась ситуация на финансовых рынках, что заставило Центробанк поднять ключевую ставку в сентябре. Это привело к подорожанию ипотеки. Люди стали покупать квартиры, пока ставки не выросли еще больше. Долларовые сбережения сыграли значительную роль в активизации спроса и в 2018 г. Введение санкций против «Русала» в апреле и анонс ограничений на покупку российского госдолга и долларовые операции для российских госбанков в августе привели к тому, что доллар подорожал с 55-56 руб. до 70 руб. (на пике). Люди, которые копили сбережения в твердой валюте, почти на четверть увеличили свою покупательскую способность, а многие из них смогли выйти на рынок недвижимости. Валютные вкладчики также присоединились к ним.
Активизация рынка мало затронула дорогие сегменты – спрос сосредоточен преимущественно в эконом и комфорт классе. С одной стороны, это приводит к вымыванию наиболее доступных предложений и росту средних цен, с другой – говорит об ограниченной платежеспособности покупателей.
Ипотека – это всего лишь инструмент покупки жилья и ее подорожание могло бы быть компенсировано за счет устойчивого роста доходов населения. Но, когда инфляция и налоги увеличиваются, а темпы роста экономики ограничены 1-2%, на это вряд ли стоит рассчитывать. В 2019 г. спрос на жилье в Москве пойдет вниз – в отсутствие дешевой ипотеки и увеличения доходов люди просто не смогут покупать недвижимость в таком количестве.
На рынке новостроек в пределах МКАД количество выставленных на продажу квартир сократилось на 3%. Многие эксперты отмечают, что это явление носит временный характер. В январе-сентябре между (ТТК) и МКАД стартовали продажи квартир в 122 новостройках с общей площадью квартир 2,388 млн кв. м. А в октябре-ноябре рынок пополнился еще 26 строениями. В III квартале 2018 г. ценовой разрыв новым предложением и рынком в целом составил 23,6%. Отрицательная разница в цене в новых и уже реализуемых домах наблюдается в дорогих сегментах.
Лишь в эконом классе разница в цене между новыми и активно строящимися домами находится в пределах нормальной скидки на низкую степень готовности. Новые проекты в законодательстве и запрет ДДУ с середины 2019 года могли бы привести к значительному сокращению девелоперской активности, объемов предложения, а в дальнейшем и к росту цен.
Строительные организации за первые 6 месяцев 2018 г., в преддверии вступления в силу поправок к 214-ФЗ 1 июля 2018 г, получили разрешения на возведение 17,7 млн кв. м жилья против 4 млн годом ранее. Для сравнения: в I полугодии прошлого года подмосковные власти выдали разрешений на 1,3 млн кв. м жилья. Напомним, большая часть жилья в Подмосковье традиционно возводится недалеко от МКАД и рассчитана на спрос со стороны жителей столицы.
Ситуация по содержанию напоминает 2014 г, когда усиление санкций на Россию и падение стоимости нефти дестабилизировали финансовые рынки, что привело к резкой, но недолгой активизации спроса.
Сегодняшние причины роста покупательской активности являются локальными. При этом всплеск спроса в условиях снижения доходов населения чреват исчерпанием спроса будущих периодов. Поэтому в 2019 г. небольшой рост цен, скорее всего, сменится их падением. Новые объекты будут выходить с более низким ценником, чем в существующих. В результате средний по рынку уровень цен к концу 2020-2021 гг. просядет еще примерно на 15-20%.
На вторичном рынке цены еще относительно долго продержатся на нынешнем уровне. Частные продавцы недвижимости будут долгое время сопротивляться снижению стоимости своих квартир, хотя в итоге экономика все равно возьмет верх, но это произойдет не в 2019 году.
Дата: 11 января 2019
Автор: Антон Белоусов
Август принес заметный скачок цен на первичном рынке Москвы. Самый сильный рост среди районов Старой Москвы за месяц зафиксирован в Свиблово. Стоимость квадратного метра в новых домах здесь увеличилась почти на четверть.
В Хамовниках появился новый клубный проект - «Дом XXII». Компания «Донстрой» получила разрешение на ввод здания в эксплуатацию. Проект расположен недалеко от ансамбля Новодевичьего монастыря и рассчитан всего на 102 квартиры и шесть пентхаусов.
На рынке элитных новостроек Москвы стало заметно больше жилья с ценником от 1 млрд рублей. Особенно быстро растет предложение пентхаусов. За последний год их количество увеличилось примерно в полтора раза.
При выборе квартиры покупатели обычно смотрят на район, дом и планировку, а вот главные проблемы часто прячутся куда глубже: под слоем свежей краски, за новыми обоями или внутри стен, где скрыта проводка. Такие дефекты способны обернуться сотнями тысяч рублей дополнительных расходов уже после сделки. Разбираемся, на что обратить внимание при осмотре квартиры, какие проблемы можно найти самостоятельно, а для каких понадобится помощь профессионала, и что делать, если недостаток обнаружился уже после покупки.
Многие годами живут с мыслью «вот снизят ставку, тогда и куплю квартиру». Но эксперты рынка недвижимости в один голос заявляют: такая тактика ожидания может обернуться серьезными финансовыми потерями. Пока одни откладывают покупку в надежде на более выгодные условия, цены на жилье продолжают расти, а «золотые» варианты уходят с рынка. Разбираемся, почему покупка квартиры сейчас может оказаться разумнее, чем кажется на первый взгляд, и в каких случаях действительно стоит повременить и остаться в аренде.
Выписка из ЕГРН давно стала для покупателей квартир своеобразным талисманом: есть свежая выписка, значит сделка безопасна. На самом деле это одно из самых опасных заблуждений на рынке недвижимости. Даже идеально чистая выписка не расскажет о бывшем супруге, несовершеннолетних детях или наследниках, которые могут появиться спустя месяцы после сделки. Юрист по недвижимости Анастасия Журавлева объяснила, какие риски скрываются за пределами стандартной проверки и почему торопиться с передачей денег категорически не стоит.
Подмосковный и новомосковский рынок вторичного жилья продолжает жить в спокойном, размеренном ритме. Никакого ажиотажа здесь не наблюдается, зато присутствует то, что можно назвать здоровой стабильностью: цены прибавляют примерно на уровне инфляции, спрос сохраняется, а структура предложения постепенно меняется под влиянием разных факторов.
Разговоры о том, когда ипотека и потребительские кредиты снова станут по-настоящему доступными, не утихают уже давно. Регулятор представил свежий взгляд на будущее денежно-кредитной политики, и этот взгляд скорее сдержанный, чем оптимистичный: до возвращения ставки к привычным докризисным значениям пройдет еще немало времени.
Рынок новостроек в крупных российских городах демонстрирует оживление. Девелоперы стали активнее выводить проекты на старт продаж, и августовская статистика наглядно показывает, что застройщики не сбавляют обороты даже в конце лета, а наоборот наращивают предложение.
Российский рынок жилищного кредитования готовится к заметной перестройке. Банкиры прогнозируют, что уже в обозримом будущем рыночная ипотека перестанет быть второстепенным продуктом и займет место основного драйвера отрасли, потеснив льготные госпрограммы, которые долгое время были главным инструментом поддержки спроса.